부동산중개업 제도

   □ 도입배경

ㅇ '61.9.23. 부동산거래의 소개에 관한 영업을 신고제로 하는 것을 주요내용으로 하는 {소개영업법} 제정

- 경제성장과 사회발전등으로 부동산거래 양상이 복잡해지면서 소개영업제도로 부동산 소개업무를 규율하기는 미흡

ㅇ 이에 대처할 수 있는 새로운 제도의 필요성이 요구되어 소개영업법을 폐지하고, '83.12.30. {부동산중개업법}을 제정하여 '84.4.1.부터 시행

ㅇ '91.1.25. 부처간 업무조정에 의하여 행자부(내무부)가 운영해 온 부동산중개업법을 건설교통부로 이관

   □ 부동산중개업의 특성

ㅇ 개인적인 전문성에 의존, 운영규모가 적음
ㅇ 지역고착성이 두드러지고 불안전성이 높은 특성
ㅇ 수요·공급자가 표면화되어 있지 않고 일단 거래가 끝나면 지속되지 않아 수요·공급이 비고정성
ㅇ 고객의 주관에 의한 의사결정이 거래여부를 좌우

   □ 중개계약 유형

ㅇ 일반중개의뢰 : 중개의뢰의 일반적인 형태로서 중개의뢰인이 여러 중개업자에게 중개를 의뢰

ㅇ 전속중개계약 : 부동산 거래에 관한 중개권을 일정한 기간동안 특정한 중개업자에게 전속시키는 제도

- 매도희망자가 직접 부동산을 처분한 경우를 제외하고 원칙적으로 중개업자는 중개수수료를 받을 수 있는 계약

ㅇ 공동중개의뢰 : 전속이나 독점중개의뢰의 변형으로 부동산중개업자의 단체 또는 부동산거래센터 기타 2인 이상의 중개업자들의 공동활동에 중개를 의뢰하는 제도

   □ 부동산중개제도 현황

   ① 총칙 : 용어의 정의

ㅇ 중개 : 제3조에 규정된 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것
ㅇ 기타 권리 : 거래의 객체가 될 수 있는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이 될 수 있으나, 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 상속권 등은 중개대상물이 될 수 없음
ㅇ 중개업 : 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말함.
ㅇ 의뢰 : 중개의뢰인 본인 또는 대리인이 중개업자와 중개계약을 체결하는 시점부터 중개의뢰의 효과가 발생
ㅇ 일정한 수수료 : 중개의 반대급부로서 중개업자는 반드시 중개의뢰인으로부터 중개수수료를 받는 것을 의미
ㅇ 업으로 함 : 불특정 다수인을 상대로 계속하여 반복적으로 중개를 하면서 중개수수료를 받는 행위
ㅇ 중개업자 : 이 법에 의하여 중개업을 영위하는 중개사무소의 개설등록을 한 자
※ 공인중개사자격증이 있더라도 등록관청에서 중개업등록을 받지 아니한 자는 중개업자가 아니며, 이러한 자가 중개행위를 한 경우 무등록 중개행위가 되어 처벌

   ② 중개사무소의 등록

ㅇ 등록의 의의

- 법령에서 정한 요건을 갖추어 등록관청에 신고하면 당해 관청이 이를 수리하여 비치된 등록대장에 신고한 내용을 기재하는 사실적인 등록처분을 의미

ㅇ 등록관청

- 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장
- 법인은 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 등록

ㅇ 등록신청 구비서류

- 등록신청서(규칙 별지 제1호서식)
- 공인중개사 자격증 사본
- 법인인 경우 법인 등기부등본 및 정관
- 결격사유에 해당 않는다는 공증서류 및 영업소 등기부등본(외국인에 한한다)
- 수수료(관할 지방자치단체의 조례로 정하는 금액)

ㅇ 등록절차

ㅇ 등록기준

- 중개사무소의 개설등록기준 등은 시행령으로 정하도록 규정되어 있으나 법 제4조에서 법인 및 공인중개사만이 중개사무소의 개설등록을 할 수 있도록 규정
- 국적에 의한 제한 규정이 없으므로 외국인도 공인중개사자격을 취득하면 당연히 등록신청을 할 수 있음
- 중개업자의 결격사유 해당자는 등록신청을 할 수 없음

※ 공인중개사

- 공인중개사 자격증을 취득한 자로서 등록신청일전 1년이내에 사전교육을 이수하여야 하고, 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물로 중개사무소를 갖추어야 함

※ 중개법인

- 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사일 것
- 중개업만을 영위할 목적으로 설립될 것
- 임원(대표자를 포함함)이 공인중개사이거나 중개인이어야 하며 그 반수 이상이 공인중개사일 것
- 임원이 등록신청일전 1년이내에 사전교육을 받았을 것
- 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물로 중개사무소를 갖출 것

ㅇ 등록증의 교부 및 재교부

- 등록관청은 중개사무소 등록기준에 적합한 때에는 등록증을 교부하고 부동산중개사무소등록대장에 등록사항을 기록
- 중개업자가 교부받은 등록증을 분실, 훼손한 경우 등록관청에 재교부를 신청

ㅇ 중개사무소 개설등록 효력의 소멸

- 중개사무소 개설등록은 대인적 행정처분이므로 상속이나 양도할 수 없고 중개업자 사망, 법인인 중개업자가 해산하는 경우는 등록의 효력은 소멸
- 중개업자의 폐업신고를 등록관청이 수리하거나 등록관청의 등록취소가 있는 경우에도 등록의 효력이 소멸

ㅇ 중개업 2중등록 금지

- 중개업자는 2중으로 중개사무소의 개설등록을 하여 중개업을 할 수 없음

ㅇ 인장의 등록

- 중개업자는 중개행위에 사용할 인장을 업무개시전에 등록관청에 등록하여야 하고 중개행위시 등록된 인장을 사용
- 공인중개사, 중개인은 인감증명법에 의한 신고 인장을, 중개법인은 상업등기처리규칙에 의해 신고한 법인의 인장을 등록
※ 법인의 분사무소에서 사용할 인장은 상업등기처리규칙 5조제4항의 규정에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록

ㅇ 휴·폐업신고

- 3월이상 휴업, 폐업하고자 할 때에는 휴·폐업신고서에 등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고
※ 휴업은 6월 초과 불가. 부득이한 경우 휴업기간 만료일 5일전까지 등록관청에 휴업기간 연장통보. 이 경우 휴업사유가 해소될 때까지 휴업 가능
※ 휴업신고후 영업재개시 등록관청에 재개업통보. 등록관청은 반납받은 등록증을 즉시 반환
- 폐업은 중개업자가 신고. 중개업자 사망시 중개업자와 동일세대원(신고의무자)이 지체없이 등록증을 첨부하여 신고

   ③ 중개업자의 업무범위

ㅇ 업무지역

- 업무지역은 중개업자 종류별로 구분
- 중개법인·공인중개사인 중개업자는 전국, 중개인은 중개사무소가 소재하는 시·도의 관할구역안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위 가능
  · 중개인도 부동산거래정보망에 가입하고 그 정보망에 공개된 중개대상물은 관할 구역밖의 물건도 중개가능

ㅇ 업무지역

- 상업용건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
- 부동산의 이용 및 개발에 관한 지도 및 상담
- 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법, 경영정보 제공
- 다음에 해당하는 주택 및 상가의 분양대행
  · 주촉법상 사업계획승인대상이 아닌 주택 및 상가
  · 입주자 모집결과 미달된 주택 및 상가
- 경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선
- 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배, 이사업체의 소개등 주거이전에 부수되는 용역의 알선

   ④ 중개사무소

ㅇ 중개업자는 등록관청 관할 구역안에 중개사무소를 두되 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없음

※ 법인은 신고하고 관할구역외에 분사무소를 둘 수 있음. 법인인 중개업자는 주된 사무소의 소재지가 속한 시·군·구외의 시·군·구별로 1개씩 설치할 수 있음

ㅇ 합동사무소

- 효율적인 업무수행과 사무소 공동활용 등을 위하여 필요한 경우 합동사무소를 설치할 수 있음

ㅇ 중개사무소안의 게시하여야 할 사항

- 중개사무소개설등록증
- 공인중개사 자격증(중개인은 제외)
- 중개수수료 및 실비의 요율 및 한도액표
- 등록관청이 교부한 업무보증서
- 기타 건설교통부장관이 정하는 사항(현재 정한 사항이 없음)

ㅇ 사무소에 보관할 서류 및 보관기간

- 거래당사자에게 작성교부한 거래계약서 사본 5년
- 전속중개계약서 3년
- 중개대상물 확인·설명서사본 3년
- 중개의뢰인에게 교부한 중개수수료영수증 사본 5년

   ⑤ 중개업자의 금지행위 및 의무

ㅇ 중개업자,소속 공인중개사·중개보조원,중개법인 임원의 금지행위

- 중개대상물 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
- 수수료 또는 실비를 초과하여 금품수수, 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위
- 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
- 부동산의 분양·임대등과 관련있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
- 중개의뢰인과 직접거래, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
- 탈세를 목적으로 미등기 부동산, 전매 등 권리변동이 제한된 부동산의 매매중개 등 부동산투기를 조장하는 행위
- 무허가 중개업자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

ㅇ 업무상 준수하여야 할 의무

- 공정한 업무처리 등의 의무 : 신의성실의 의무, 거래계약서 작성 등의 의무

ㅇ 비밀을 지킬 의무

- 중개업자, 소속 공인중개사·중개보조원 등은 현직여부를 불구하고 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 직무상 알게된 비밀을 누설금지

   ⑥ 부동산중개수수료

ㅇ 의의

- 중개업자는 부동산중개계약이 체결되면 당연히 보수의 약정이 없어도 중개의뢰인에게 소정의 수수료를 청구 가능
- 중개수수료의 청구권은 중개의뢰가 있어야하고, 중개업자의 중개에 의하여 거래계약이 체결되어야 발생
- 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 중개수수료를 받을 수 없음

ㅇ 중개수수료의 기준

- 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로 받되 그 한도는 매매·교환의 경우 거래가액에 따라 0.2%에서 0.9% 범위내에서, 임대차인 경우 거래가액의 0.2%에서 0.8% 범위내로 함
- 중개사무소 소재지와 중개대상물의 소재지가 다른 경우 사무소의 소재지를 기준으로 중개수수료율을 적용
- 중개수수료외에 중개대상물 확인에 소요된 실비는 영수증 첨부하여 권리를 이전을 하고자 하는 중개의뢰인에게 청구가능

ㅇ 중개업자의 수수료 영수증 교부의무

- 중개수수료 및 실비를 받았을 경우 영수증을 작성하여 중개의뢰인에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관

<참 고 : 부동산중개 수수료 요율표>

① 일반주택(고급주택은 제외)

주) 주택이 있는 토지는 주택에 준함

② 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원·임대가 3억원 이상의 고급주택

- 중개수수료의 한도(매매 0.2∼0.9%, 임대 0.2∼0.8%)내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따름

ㅇ 산정방법

- 전세는 전세금액을, 임대차인 임대차금액을 기준으로, 임대차중 월세의 경우는『월세보증금+(월세액 계약기간 해당월 수)』로 산출된 금액을 거래가액으로 함
- 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되, 산출된 중개수수료가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액안에서만 중개수수료를 받을 수 있음

   ⑦ 중개업자의 처벌

ㅇ 등록취소

- 필요적 등록취소사유

중개업자 사망, 법인이 해산한 경우
허위 기타 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록
중개업자등이 결격사유에 해당(법인 임원중 결격사유에 해당시 2월이내에 그 임원을 개임하면 예외)
2중으로 중개사무소의 개설등록
2개 이상의 중개사무소를 둔 경우
등록증을 양도 또는 대여
업무정지처분기간 중에 업무수행, 타중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 임원이 된 경우
최근 1년내에 2회이상 업무정치처분, 최근 1년내 3회이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

- 임의적 등록취소사유

중개사무소 등록기준에 미달
중개업자의 금지행위를 한 경우
전속중개계약시 표준계약서를 미사용 또는 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 미공개
6월이상 무단 휴업
손해배상책임 보장조치를 이행않고 업무 개시

- 처분절차 및 처분청의 의무

등록취소시 청문을 반드시 실시
등록취소시 시·도지사에게 보고. 행정처분관리대장에 기재하고 5년간 보관

ㅇ 업무정지처분

- 업무정지사유

중개인이 업무지역제한을 위반하여 중개행위
인장 미등록, 등록한 인장을 사용않은 경우
공정한 중개행위 등과 중개대상물 확인·설명의무 불이행
중개대상물 정보 허위공개, 거래사실 미통보
지도·감독권 명령 위반, 관계공무원의 검사·질문에 불응
임의적 등록취소사유에 해당되는 경우
최근 1년내 2회이상 과태료처분을 받은 경우
기타 이 법 또는 이 법에 의한 명령 위반

- 처분절차

업무정지기간은 6월이내. 처분시 의견제출을 받아야 함

- 업무정지처분 받은 중개업자의 의무

업무정지기간중 업무수행 불가. 타 중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 임원도 될 수 없음

ㅇ 공인중개사 자격취소

- 자격취소 사유

자격증 양도, 대여, 부정사용
이 법에 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우

- 취소처분의 절차 및 처분청의 의무

자격취소처분은 사무소 관할 시·도지사 또는 자격 교부한 시·도지사가 행함. 취소시 청문을 반드시 실시
자격취소처분시 5일이내 건교부장관에게 보고, 다른 시·도에도 통보