종합부동산세 및 양도소득세 관련
문답자료

부동산 실거래가 신고제도 및 각종세제
(양도소득세,취득세, 등록세) 관련 Q&A

□ 1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성하는
    하나의 집단을 말함

 ㅇ 취학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 1세대로 보아 합산함

 <사례1> 혼인한 子의 경우 분가하여 별도의 세대가 가능하나 부모와 동일 주소에서 생계를 같이하는 경우에는 합산과세 함

   * 대법원83누44(1983.4.26) : 생계를 같이 한다는 것은 반드시 주민등록상 세대를 같이 함을 요하지 않으나
      일상생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활자금에서 생활하는 단위를 의미한다고 해석함이 상당함

 <사례2> 30세 이상의 유학중인 자녀가 아파트 1채를 소유하고 있으나, 부모와 생계를 같이하는 경우 1세대로 보아 합산과세 함

□ 배우자가 없더라도 다음의 경우는 1세대로 인정함

 ㅇ 30세 이상인 경우

 ㅇ 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우로서 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비
     수준 이상의 소득이 있는 경우
     다만, 미성년자는 제외(가족의 사망, 결혼 기타 재정경제부령이 정하는 사유로서 부득이하게 1세대를 구성하는
     경우에는 소득기준 충족시 허용)

  * 최저생계비(보건복지부 2005. 9. 1 고시) : 1인 가구 월 418천원
                                                                  2인 가구 월 700천원
                                                                  3인 가구 월 940천원
                                                                  4인 가구 월 1,170천원

 ㅇ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

□ 부부는 단독세대를 구성하는 경우에도 동일한 세대로 봄

 ㅇ 본인과 배우자는 주민등록상 별도세대를 구성한다 하더라도 1세대로 보아 합산하여 과세함

   * 대법원97누19465,1998.5.29 : 배우자는 그 배우자라는 사실만으로 거주자와 1세대를 구성

□ 이혼한 경우에는 합산하지 아니하나, 이혼 후 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼인 경우에는 합산함

□ 미성년자는 원칙적으로 단독세대를 인정하지 아니함

□ 다만, 생계를 유지할 수 있는 소득이 있는 경우로서

 ㅇ 가족의 사망, 결혼 등의 사유로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 단독세대를 인정함

□ 합가한 경우 1세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세하나

 ㅇ 합가한 날로부터 2년간은 합가전의 상태를 각각 1세대로 보아 종부세 과세여부를 판단함

□ 다만, 2006. 6. 1 이전에 이미 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 합가한 경우

 ㅇ 2006. 6. 1 현재 합가일로부터 2년 이상               : '06년부터 합산과세

 ㅇ 2006. 6. 1 현재 합가일로부터 1년 이상  2년미만  : '07년부터 합산과세

 ㅇ 2006. 6. 1 현재 합가일로부터 1년 미만                : '08년부터  합산과세

□ 종부세 납세의무자는 세대원 중 주된 주택소유자임

 ㅇ 나머지 주택소유 세대원은 주된 주택소유자와 연대하여 종부세 납세의무를 짐

□ 여기서 주된 주택소유자는 주택의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매 중

 ㅇ 소유한 주택의 가액이 가장 큰 자로 하며,

 ㅇ 소유한 주택의 가액이 같은 경우에는 주된 주택소유자로 신고한 자가 됨

□ 연대납세의무는 하나의 납세의무를 2인 이상이 연대하여 납부할 의무를 지는 것으로

 ㅇ 그 중 1인이 전액을 납부하면 모든 납세의무자의 납부의무가 소멸

□ 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 종합부동산세를 연대하여 납부할 의무가 있음

□ 전액을 납부한 납세자는 다른 연대납세의무자에 대하여 자신의 부담부분을 초과하여 납부한 금액에
    대해서 구상권 행사 가능

□ 어린이 놀이방은 영유아 보육을 위해 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에 관할 시·군·구의 인가를 받아
    설치·운영하는 가정보육시설을 말함

     ※ 어린이 놀이방 인가요건(영유아보육법 시행규칙 9조)
      · 단독주택(다중주택, 다가구 주택 및 공관 제외)과 공동주택의 1층
      · 2급 보육교사 자격증
      · 영유아 5인이상 ～ 20인 이하이고, 영유아 1인당 2.64㎡ 이상의 보육실 설치
      · 기타 조리실, 목욕실, 화장실, 급배수시설 등을 영유아 보육에 맞도록 설치요건을 준수

□ 주거를 하지 않는 전용 놀이방의 경우 지방세법에 의해 재산세가 과세되지 않으므로 종합부동산세도
    면제하고 있으며

  * <지방세법§272> : 과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·
                               도시계획세·공동시설세 및 사업소세 면제

 ㅇ 앞으로 주거겸용 놀이방의 경우에도 일정요건을 충족하는 경우 종부세 합산과세를 배제함

□ 놀이방이 종부세 합산대상에서 제외되기 위해서는 다음 요건을 갖추어야 함

 ㅇ 시장, 군수, 구청장의 인가를 받고

 ㅇ 그 주택의 소유자 또는 소유자와 동일한 세대에 속하는 세대원이 당해 보육시설의 장으로서

 ㅇ 과세기준일 현재 국세청에 사업자등록(’06년 : 12월 15일까지 사업자등록)을 한 후

 ㅇ 5년 이상 계속 가정보육시설로 운영할 것

□ 의무운영기간을 충족하지 못하는 경우 경감세액을 즉시 추징함

□ 놀이방 개업 후 의무운영기간인 5년 이내에 놀이방을 운영하지 않거나 당해 주택을 처분하는 경우 경감받은
    세액을 추징함

□ 다만, 수용, 사망으로 인한 상속, 이사(계속하여 어린이 놀이방을 운영하는 경우에 한한다) 등 부득이한 사유로
    의무운영기간을 충족하지 못하게 되는 경우에는 추징하지 아니함

□ 현재는 1주택과 재건축사업의 조합원입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우

 ㅇ 당해 주택은 일정한 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받음

    * 3년 보유(서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)와 양도가액 6억원 이하

□ ’06년부터 1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축 사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되어

 ㅇ1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됨

□ 1세대 1주택자가 당해 주택의 재건축사업시행기간중에

 ㅇ 다른 주택을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때에는 아래의 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세

 <양도소득세 비과세 요건>

  ①재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여  1년 이상 거주할 것
  ②재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것
  ③재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

   - 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

 <참고> 주택을 1채 보유한 상태에서 재건축이 되고 재건축기간중 주택을 취득한 후, 주택을 양도하는 경우

                  관리처분인가                       준공

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    A주택(재건축)   ∥          (입주권)           ∥  A'주택

                                       B주택 취득

 ① A'주택 양도시
   - A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨
     다만, 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(B주택 취득후 1년내 A'주택 양도)을 충족한 경우에는 비과세

 ② A'주택 준공후 B주택 양도시
   - B주택 양도시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨
   - 다만, 1년이상 거주한 B주택을 A'주택  준공 후 1년내에 세대전원이 A'주택으로 이사하면서 양도하고 1년 이상
       A'주택에 거주하는 경우 비과세

 ③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시
   - B주택 양도시 A주택 입주권을 보유하고 있으므로 1세대 1주택 비과세를 받지 못함
   - 다만, 1년이상 거주한 B주택을 A'주택 준공 전에 양도하더라도 세대전원이 A'주택 준공 후 1년내에
      A'주택으로 이사하여 1년 이상 거주하는 경우 비과세

 ④ A주택 입주권 양도시
   - 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세

□ 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세

 ㅇ 이는 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우

   - 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것임

□ 또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우

 ㅇ 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세를 비과세

  <양도소득세 비과세 요건>

  ①재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도할 것
  ②재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것.
   - 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
  ③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖출 것
     * 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 2년 이상 거주) 및 6억원 이하

□ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나

 ㅇ 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에 포함되므로

 ㅇ 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당됨

□ 지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과하여 1세대 2주택에 해당하는 경우

 ㅇ 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며

 ㅇ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나
   -「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)인 경우 양도세
      중과대상에 해당됨

□ 수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당

□ 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우

 ㅇ 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음

□ 그러나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는

 ㅇ 수도권 기준시가 9천만원 주택는 1세대2주택 중과대상에는 해당되지 않지만
  - 1세대2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로

 ㅇ 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당되어 양도세가 중과됨

□ 수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당

□ 어떤 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨

 ㅇ 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나

 ㅇ「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택(재개발·재건축 주택)은 양도세
      중과대상에 해당

□ 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로

 ㅇ 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나

□ 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨

 ㅇ 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며

 ㅇ 甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였음

□ 1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당함

□ 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니함

 ㅇ 조특법상 감면대상 주택 : 중과제외

 ㅇ거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함

□ 양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 장기보유기간중 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로

 ㅇ 비사업용 토지여부를 판정함에 있어 양도시점뿐만 아니라 보유기간중 사업에 사용된 기간도 고려하여야 하나

 ㅇ 세무행정 집행가능성 등을 감안하여 양도시점 직전의 일정기간으로 한정하여 비사업용토지 여부를 판정

□ 당해 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지임

   ① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
   ② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
   ③ 보유기간중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우

□ 당해 토지가 위의 요건중 하나도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당하여

 ㅇ ’06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 ’07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세됨

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면

 ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 6개월만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 사업에 사용하였으므로
    - 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음

 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건을 하나도 충족하지 못하므로 비사업용토지에 해당되어

    ’06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 ’07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세됨

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면

 ㅇ 양도일 직전 3년중 2년을 사업에 사용하였음

 ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 9개월만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 9개월(보유기간의 62.5%)만 사업에 사용하였으므로
    - 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음

 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면

 ㅇ 양도일 직전 3년중 1년 11개월만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ 양도일 직전 5년중 1년 11개월만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ토지의 보유기간 2년 3개월중 1년 11개월(보유기간의 약 85%)을 사업에 사용하였으므로
    - 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하였음

 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨

<개인 : 부재지주 농지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 농지>

□ (원칙) 개인이 재촌* · 자경**하는 농지만 중과대상에서 제외
   *   재촌 : 농지소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주
   ** 자경 : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작(농지법상 자경의 개념)

 ㅇ 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는
      재촌·자경여부에 관계없이 중과
 ㅇ 다만, 재촌·자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우
     중과대상에서 제외

□ (예외) 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 경우에는 재촌·자경요건을 충족하지 않더라도 중과대상에서 제외

 ㅇ 주말·체험영농 소유 농지(세대당 300평)

 ㅇ 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지

 ㅇ 상속농지(상속일로부터 5년내 양도시)
     * ’06.12.31이전 상속받은 농지는 상속일로부터 5년이 경과하였더라도
        ’09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외

 ㅇ 이농농지(이농일로부터 5년내 양도시)
     * ’06.12.31이전 이농농지는 이농일로부터 5년이 경과하였더라도
        ’09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외

 ㅇ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지

 ㅇ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우

 ㅇ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우

 ㅇ 종중소유농지(2005.12.31이전 취득분에 한함)

 ㅇ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지(1,500제곱미터 미만) 또는 한계농지의 정비사업으로 조성된
     농지(1,500제곱미터 미만)

 ㅇ 5년 이상 계속 재촌·자경한 농지를 소유자가 질병(6월이상), 고령(65세이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의
     사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우
     * 질병 또는 고령의 사유는 재촌요건은 충족해야 함

 ㅇ ’06.12.31까지 20년 이상 소유한 농지(’09.12.31까지 양도시)

<법인 : 농업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 농지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지>

□ 원칙 : 농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외

  * ①수입금액이 큰 사업 또는 ② 다음요건을 충족할 것
    ⅰ)농지에서 생산된 농산물을 당해 법인이 제조·생산하는 제품의 원료로 사용하고 농업과 제조업을 구분경리
    ⅱ)법인이 농지를 농업에 직접 사용
    ⅲ) ⓐ법인이 생산한 농산물중 50% 이상을 당해 법인이 제조하는 제품의 원재료로 사용하는 경우 전체 농지
         ⓑ법인이 생산한 농산물중 50% 미만을 당해 법인이 제조하는 제품의 원재료로 사용하는 경우 당해 농지의
            면적중 사용비율에 상당하는 면적의 2배 이내의 농지

 ㅇ 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는
     주업법인 여부에 관계없이 법인세 중과

 ㅇ 다만, 주업법인이 소유하던 농지는 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는
     경우 중과대상에서 제외

□ (예외) 농지법에서도 소유가 인정되는 다음 경우는 중과 제외

 ㅇ 학교, 공공단체, 농업연구기관, 농협 등 농업생산자단체, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 시험·연구·실습지로
     소유하는 농지

 ㅇ 유동화전문회사 등이 담보농지를 취득하여 소유하는 농지 (취득일부터 5년 이내에 양도시)

 ㅇ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우

 ㅇ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우

 ㅇ 농업기반공사 소유 농지

 ㅇ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지

 ㅇ 종중소유농지(2005.12.31. 이전 취득분에 한함)

 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지

<개인 : 부재지주 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 임야>

□ (원칙) 다음의 임야를 중과대상에서 제외

 ㅇ 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역* 안의 임야중 개인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는
     특수개발지역**으로 지정된 임야
   *  도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
   **장기간 대단지로 개발할 필요가 있는 산림지역으로 산림청장이 지정

   - 도시지역(보전녹지지역 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외

 ㅇ 재촌하는 자가 소유하는 임야
   * 재촌 : 임야소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주

□ (예외) 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외

 ㅇ 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

 ㅇ 임업후계자가 산림용종자, 산림용묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산채 기타 임산물을 생산하는 토지

 ㅇ 자연휴양림의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야

 ㅇ 수목원의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야

 ㅇ 종·묘 생산업자가 산림용종자 및 산림용묘목을 생산하는 임야

 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지

 ㅇ ’06.12.31.까지 20년 이상 소유한 임야(’09.12.31까지 양도시)

 ㅇ 종중소유 임야(2005.12.31. 이전 취득분에 한함)

 ㅇ상속받은 임야(상속일부터 5년내 양도시)
     * ’06.12.31이전 상속받은 임야는 상속일부터 5년내이 경과하였더라도
        ’09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외

<법인 : 임업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 임야>

□ (원칙) 다음의 임야를 중과대상에서 제외

 ㅇ 도시지역 밖 또는 도시지역 보전녹지지역 안의 임야중

   - 임업을 주업*으로 하는 법인 및 독림가(篤林家)**인 법인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는
      특수개발지역으로 지정된 임야
   *  투자금액이 가장 큰 사업이 임업인 법인
   ** 법인 독림가 : 500헥타르이상의 산림을 영림계획에 따라 모범적으로 경영하고 있는 법인 또는
                            조림실적이 300헥타르이상이고 영림계획에 따라 산림을 모범적으로 경영하고 있는 법인

   - 도시지역(보전녹지지역을 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외

□ (예외) 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외

 ㅇ 산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

 ㅇ 자연휴양림의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야

 ㅇ 수목원의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야

 ㅇ 종·묘 생산업자가 산림용종자 및 산림용묘목을 생산하는 임야

 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지

 ㅇ 종중소유 임야(2005.12.31. 이전 취득분에 한함)
    ※ 공익상 필요, 산림보호육성을 위해 필요한 다음의 임야는 개인과 법인 모두 중과대상에서 제외

 ㅇ 사찰림, 동유림, 보안림, 산림유전자원보호림, 채종림, 시험림

 ㅇ 자연보존지구 및 자연환경지구(자연공원법)안 임야

 ㅇ 문화재보호구역(문화재보호법)안 임야

 ㅇ 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법) 안의 임야

 ㅇ 전통사찰이 소유하고 있는 경내지(전통사찰보존법)

 ㅇ 군사시설보호구역(군사시설보호법), 해군기지구역(해군기지법), 특별보호구역(군용전기통신법)

 ㅇ 접도구역(도로법), 철도노선인접지역(철도법), 도시공원(도시공원법), 연안구역으로 고시된 지역(하천법) 안의 임야

 ㅇ 상수원 보호구역(수도법) 안의 임야

<개인 : 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 목장용지>

□ 다음의 목장용지만 중과대상에서 제외

 ㅇ 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적* 범위 내의 토지

   - 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외

 * 목장용지의 기준면적

 ㅇ 상속받은 목장용지(상속일부터 5년내 양도시)
     * ’06.12.31이전 상속받은 목장용지는 상속일로부터 5년이 경과하였더라도
        ’09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외

 ㅇ 종중소유 목장용지(’05.12.31까지 취득분에 한함)

 ㅇ ’06.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(’09.12.31까지 양도시)

<법인 : 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 목장용지>

□ 다음의 목장용지만 중과대상에서 제외

 ㅇ 축산업을 주업*으로 하는 법인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적** 범위 내의 토지

   - 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과 제외

  * ①수입금액이 큰 사업 또는 ② 다음요건을 충족할 것
    ⅰ)목장용지에서 생산된 축산물을 당해 법인이 제조·생산하는 제품의 원료로 사용하고 축산업과 제조업을 구분경리
    ⅱ)법인이 목장용지를 축산업에 직접 사용
    ⅲ)ⓐ법인이 생산한 축산물중 50% 이상을 당해 법인이 제조하는 제품의 원재료로 사용하는 경우 전체 농지
        ⓑ법인이 생산한 축산물중 50% 미만을 당해 법인이 제조하는 제품의 원재료로 사용하는 경우 당해 농지의
           면적중 사용비율에 상당하는 면적의 2배 이내의 농지

    ·농업협동조합 및 농업협동조합중앙회는 축산업을 주업으로 하는 법인에 포함

  ** 목장용지의 기준면적은 개인과 동일함

 ㅇ「초·중등교육법」과 「고등교육법」에 의한 학교 및 농업연구기관이 시험·연구·실습지로 사용하는 목장용지

 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지

 ㅇ 종중소유 목장용지(’05.12.31까지 취득분에 한함)

<사업에 사용되지 않는 토지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지>

□ (원칙) ① 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지*를 중과대상으로 함

   * (예) 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등

               ② 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 함

   ※ 주택부수토지 초과분과 고율분리과세되고 상시주거용이 아닌 별장은 양도세가 중과되는 주택의 범위에서 제외되므로
       토지의 중과대상에 포함

□ (예외) 재산세 종합합산과세대상 토지이나 사업·거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외

   - 선수전용 체육시설용 토지
   - 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지
   - 종업원용 체육시설용 토지
   - 체육시설업용 토지
   - 경기장운영업용 토지
   - 휴양시설업용 토지(옥외동물방목장, 옥외식물원, 주차장 등)
   - 건축물 부설주차장용 토지
   - 업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지
   - 개발사업자가 조성한 토지
   - 청소년수련시설용 토지
   - 예비군훈련장용 토지(설비기준 충족)
   - 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지
   - 상품의 보관·관리를 위한 하치장용 토지
   - 허가·면허·신고어업을 영위하는 양어장 및 지소용 토지 등

 ㅇ 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대하여는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율이 일정 비율
      이상인 경우에만 사업에 사용되는 것으로 인정

   - 주차장운영업용 토지(3% 이상)
   - 광천지, 양어장, 지소용토지(4% 이상)
   - 블록·석물 및 토관제조용 토지(20% 이상)
   - 조경작물식재업용 토지(7% 이상)
   - 자동차·건설기계 관련 학원용 토지(10% 이상)
   - 농업교습학원용 토지(7% 이상)
   - 블록·석물 등의 도매업 및 소매업용 토지(10% 이상) 등

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 판단할 때

 ㅇ 토지 취득후 법령에 의하여 사용이 금지된 경우 당해 기간(1년 : ’00.7.1～’01.6.30)은 사업에 사용된 기간으로 계산함

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면

 ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ 양도일 직전 5년중 3년(법령에 의하여 사용이 금지된 기간 포함)을 사업에 사용하였음

 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 4년(보유기간의 67%)만 사업에 사용하였으므로
    - 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음

   ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨

□ 토지의 취득후 다음 사유가 발생한 부동산

 ㅇ 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

 ㅇ 「문화재보호법」에 의하여 지정된 보호구역안의 토지 :지정된 기간

 ㅇ 법령에 따라 인가·허가·면허 등을 신청한 법인이나 개인이 건축법과 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라
     건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

 ㅇ 법령에 따라 인가·허가·면허를 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지
    : 착공이 제한된 기간

□ 사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 「사도법」에 의한 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로
    : 사도 또는 도로로 이용되는 기간

□ 「건축법」에 의하여 건축허가를 받을 당시에 公共空地로 제공한 토지
    : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의  제공이 끝나는 날까지의 기간

□ 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우
    : 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간

□저당권 실행등 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지
    : 취득일부터 2년

□ 취득후 소유권에 관한 소송이 계속중인 토지 : 소송이 계속중이거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간

□「도시개발법」에 의한 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 의하여 시행되는 도시개발사업이 구획단위로
    사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년

□ 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년

□ 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지
    아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년

□ 예금보험공사, 정리금융기관, 금융기관이 적기시정조치 또는 계약이전의 결정에 따라 부실금융기관으로부터
    취득한 부동산 : 취득일부터 2년

□ 유동화전문회사가 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지 : 취득일부터 3년

□천재·지변 기타 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년이상 계속 재촌·자경한 자가 소유한 농지로서

 ㅇ 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 경우 : 사유발생일부터 2년

□ 토지 취득후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 :
    정당한 사유가 존속하는 기간

 □ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 판단할 때

 ㅇ 경매를 통하여 양도된 경우 제1차 경매기일 이후에는 일반적으로 토지를 사업에 직접 사용하지 못하므로
   - 제1차 경매기일까지 토지를 보유(보유기간: 6년)하고 제1차 경매기일(’06.1.1)에 양도된 것으로 보아 요건을 검토

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면

 ㅇ 양도일(’06.1.1) 직전 3년중 6개월만 사업에 사용하였으므로
    - 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

 ㅇ 양도일(’06.1.1) 직전 5년중 3년 6개월을 사업에 사용하였음

 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 6개월만 사업에 사용하였으므로
    - 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음

 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨

□ 농업협동조합중앙회 및 그 조합이 농업협동조합자산관리회사에 매각을 위임한 토지
 → 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정

□「민사소송법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매를 통하여 양도된 토지
 → 최초의 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정

□ 한국자산관리공사에 매각을 위임하여 양도된 토지
 → 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정

□ 일간신문에 다음 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을
   체결하여 양도된 토지

 ㅇ (매각조건) 매각예정가격이 시가 이하이고 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것
 → 매각 공고일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정 가능

□ 상기 요건을 갖춘 토지로서 상기 매각조건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년 이내에
    매각계약을 체결하여 양도된 토지

 ㅇ 직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한함
 → 최초 매각공고일을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정 가능

□ 토지의 취득일부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지

□ 공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등에 의하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 당해
    토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지

□ 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 의하여 수용되는 토지로서

 ㅇ 비사업용 토지에 대한 중과제도의 유예기간인 ’06년말까지 사업인정 고시된 지역의 토지

□ 부동산 과다보유 법인 주식의 양도는 그 실질이 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 양도와 동일하거나 유사하므로

 ㅇ 일반적인 주식양도세율*을 적용하는 경우 개인이 법인을 통하여 부동산을 보유함으로써 부동산 양도세율 적용을
     회피할 수 있으므로
     - 조세부담의 공평을 도모하기 위해 부동산 양도세율**을 적용하는 것임

    *  1년미만 보유 대기업주식 30%, 중소기업 주식 10%, 그외 주식 20%
    ** 2년이상 보유 9～36%, 1～2년미만 보유 40%, 1년미만 보유 50%

□ 부동산 과다보유 법인 주식은 다음과 같음

 ①법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 50%이상이고 주주 1인과 특수관계자가
    주식의 50%이상을 소유한 경우로서
   - 주주 1인과 특수관계자가 50%이상을 양도(3년내 합산)하는 경우의 당해 주식

 ②법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 80%이상인 법인으로서
   - 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄업 법인의 주식

    * ①의 경우는 50%이상을 양도(3년내 합산)하여야 부동산 양도세율이 적용되나, ②의 경우는 1주를 양도해도 부동산
       양도세율 적용

□ ’07년부터 개인이 비사업용 토지를 양도하는 경우 양도세가 60% 세율로 중과되므로 이와 형평을 맞추기 위하여

 ㅇ 부동산 과다보유 법인중에 법인의 자산총액중 비사업용토지가액의 합계액이 50%이상인 법인의 주식을 양도하는
     경우 60% 세율을 적용하여 양도세 과세

 (사례1) 주주1인과 특수관계자가 당해 법인의 주식을 50%이상을 보유한 경우로서 법인의 자산총액중 부동산
             비중이 80%인 법인의 주식을 50% 양도하는 경우

   - 부동산중 비사업용 토지 비중이 50%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 40%(80%×50%)이므로
      일반 부동산 양도세율(9～36%) 적용

   - 부동산중 비사업용 토지 비중이 70%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 56%(80%×70%)이므로
      60% 세율 적용

 (사례2) 법인의 자산총액중 부동산 비중이 80%인 법인으로서 골프장을 운영하는 법인의 주식을 양도하는 경우

   - 부동산중 비사업용 토지 비중이 50%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 40%(80%×50%)이므로
       일반 부동산 양도세율(9～36%) 적용

   - 부동산중 비사업용 토지 비중이 70%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 56%(80%×70%)이므로
     60% 세율 적용