■ 질의회신 ■
Ⅰ. 토지특성조사에 관한 사항
1. 농지의 휴경으로 농지로서의 가치가 상실된
경우 토지이용상황
【질의요지】
이농이 늘어남에 따라
산록 및 원거리에 있는 농지(전.답)의 휴경으로 농지로서의 가치가 상실된
경우 토지이용상황조사는 (질의자 : 서울특별시)
【회신내용】
토지특성조사상의
토지이용상황은 농지로 조사하여 지가를 산정한후 산정된 지가가 적정하지
않다고 판단되면 관련심의를 통해 조정하여야 할 것이며 조사자가 임의로
재활용이 불가능하다고 판단하여 가치를 달리하는 임야로 조사할 수는
없는 것임 (지이 30221-309, ’92. 12. 16)
2. 농지전용부담금 납부액을 지가결정시
반영여부
【질의요지】
지목이 “전”인 토지에
대하여 ’91 지가산정시 “대”인 인접토지를 비교표준지로 적용하였다면
“전”을 “대”로 전용시 납부하는 농지전용부담금 액수 만큼은 낮추어서
지가를 결정하여야 한다고 판단되는데.(질의자 : 민원인)
【회신내용】
각종 토지관련조세
및 부담금 부과시 개별공시지가 적용에 있어서는 각 개별법령에서 기준을
정하여 활용하고 있음. (지이 58307-14, ’93. 1. 14)
3. 공장에 인접한 전?답을 창고와 공지로
이용시 토지이용상황
【질의요지】
공장과 접하여 있는
전?답에 일부(약 15％)를 공장용 가건물(창고)로 이용하고 나머지는
공지상태로 있는 경우, 이 전?답은 어느 용도로 공시지가를 결정하며,
전체 면적의 몇％를 타용도로 이용할 때 그 용도를 결정하는지(질의자
: 민원인)
【회신내용】
개별공시지가 조사시
일시적인 간이용도로 이용되고 있거나 공지상태로 놀고 있는 땅은 나지로
조사하되 그 구체적인 특성(주거용나지, 공업용나지등)은 주변의 토지이용상황을
참고하여 조사하고 이에 따라 지가를 산정함. (지이 58307-16, ’93.
1. 18)
4. 공업지역내에서 대상토지에 작물재배시
토지이용상황
【질의요지】
공업지역내에서 주변토지이용상황은
공업용이나 대상토지는 작물을 가꾸고 있는 경우의 토지이용상황(토지용도)는.
(질의자 : 민원인)
【회신내용】
주변토지이용상황을
고려하여 조사 하여야하나 공업지역내의 토지에 작물을 가꾸는 등 일시적으로
사용하고 있다면 공업용 나대지로 조사하고 있음. (지가58307-104, ‘94.
4. 28)
5. 1개의 필지를 시설녹지와 일반토지로
분할시 도로접면
【질의요지】
도시계획시설용지(시설녹지)가
포함된 한 개의 필지를 시설녹지와 일반토지로 분할하였을 경우에 도로접면은(질의자:민원인)
【회신내용】
대상 필지가 조사기준일
현재 분할된 경우라면 각 필지별로 조사함. (지가 58323-702, ’94.
6.2)
6. 1개의 필지에 도시계획시설용지가 일부
저촉된 경우 지가산정방법
【질의요지】
’91년도 개별토지가격 조사?산정시
1개의 필지에 도시계획시설용지가 일부 저촉된 경우 지가산정 방법은
(질의자:서울특별시 강서구청)
【회신내용】
(1) 개별공시지가는 조사기준년도의
개별공시지가조사요령에 의거 조사?산정해야 하므로 ’92, ’93년도의
조사요령을 소급 적용할 수는 없음
(2) 토지특성조사표에 도시계획시설용지 유무를 기재하고
아울러 그 편입면적의 비율을 하단에 기재하여 도시계획시설에 대한
토지가격비준표상의 가격배율을 적용, 지가를 산정하고 지방토지평가위원회의
가격조정시 도시계획시설편입 비율등을 참조하여 지가를 결정해야 할
것임. (지가 58323-580, ’94. 7. 26)
7. 지적분할전의 토지에 토지용도별 지가산정여부
【질의요지】
1개의 필지(임야)중 일부분에 대해
‘89. 9. 10 필지 분할은 되지 않았으나 공장용지로 산림훼손 준공검사를
받았으며, ’92. 3. 4. 모지번에서 필지분할 및 공장용지로 지목변경이
된 토지인바, 해당군에서 ’90년도 개별공시지가 산정시에는 전체면적중
산림훼손 준공부분은 공장용지로, 나머지부분은 임야로 조사, 산정한
후 이를 평균하여 전체면적에 대한 개별공시지가를 산정하는데, 산림훼손
준공부분에 대한 ’90년도 개별공시지가는 공장용지로 산정?결정함이
타당한지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
지가산정과정에서 1개의 필지내에
부분적으로 토지이용상황이 다른 경우가 있더라도 지적분할이 되지 않은
상태에서는 한필지의 지가를 토지용도별로 분류하여 지가를 산정?결정할
수는 없는 것임. (지가 58323-641, ’94. 8. 20)
8. 준공업지역내 자동차운전면허학원의 부속건물 및 토지에 대한 이용상황
【질의요지】
도시계획상 용도지역이
준공업지역인 자동차운전면허학원의 부속건물 및 토지(주차시설 및 자동차
주행연습 시설토지)에 대한 이용상황은 공업용, 상업용 중 어느것에
해당하는지 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
’94년도 개별공시지가
조사요령에 의하면 토지특성 조사항목중 상업용은 상가나 시장, 써비스업
등의 영업을 목적으로 하고 있는 건물용지를 말하고 공업용은 제조업에
이용되고 있는 토지를 말하는바, 다만, 상업용과 공업용의 구분이 어려울
경우 상업용으로 조사토록 규정하고 있어 질의의 대상토지가 일시적인
이용상황이 아니라면 상업용으로 조사함이 타당함.(지가 58323-654,
’94. 8. 23)
9. 화물자동차 정류장 사업부지조성토지등에 대한 토지이용상황등
【질의요지】
가. 화물자동차정류장 사업부지
조성토지에 대한 토지이용상황을 상업용으로 적용하였을 경우 적정성
여부
나. 토지이용상황을 상업용으로 적용, 같은 용도지역내의 표준지
선택을 인근의 상업용(주유소)으로 적용했을 경우 적정성 여부
다.
토지이용상황이 같거나 유사한 표준지가 없을 때 타 도시같은 용도지역내
표준지를 적용할 수 있는지. (질의자 : 경상남도 울산군)
【회신내용】
질의 “가”“나”항에
대하여
’94개별공시지가 조사요령에 의하면 상업용의
경우는 상가나 시장, 서비스업등의 영업을 목적으로 하고 있는 건물용지를
말하는 것으로서, 조사대상토지가 상업지역내 화물자동차 정류장으로써
주목적이 운송사업 영업행위일 경우에는 토지특성조사표상 토지용도를
상업용으로 조사되어야 할 것이나, 귀 질의와 같이 자연녹지지역내에
설치된 물류시설의 일종으로써 관세법상 보세장치장 특허를 받아 콘테이너
및 수출입 화물에 대한 보관(창고) 및 장치업물을 주목적으로 하고 있다면
이는 일종의 특수필지 기타에 유사하다고 판단되는바, 이 경우 당해지역
자문평가사의 자문과 지방토지평가위원회의 심의를 거쳐 결정함이 바람직하다고
판단 됨.
질의 “다”항에 대하여
’94개별공시지가
조사요령에 의해 토지용상황(토지용도)을 토지특성조사표상 특수필지
기타로 조사하였다면 동조사요령 상 “비교표준지 선택기준” 제⑤항을
적용, 용도지역이나 거리에 상관없이 실제 토지이용상황(토지용도) 또는
지목이 같은 표준지중에서 선택?적용하는 것은 가능할 것임. (지가 58323-677,
’94. 8. 31)
10. 콘테이너장치장 부지를 1,2차 나누어
준공시 특성조사방법
【질의요지】
일단의 콘테이너장치장부지를
1,2차로 나누어 준공하면서 1차 준공토지와 2차 준공토지에 대한 개별지가를
산정함에 있어 서로 다른 특성으로 조사하여 산정할 수 있는지(질의자
: 민원인)
【회신내용】
조사기준일(매년
1. 1.)현재 조사대상토지가 동일용도 동일목적으로 사용된다면 1차준공토지와
2차준공토지의 용도는 동일하게 조사함(지가 58323-675, ’94. 9. 10)
11. 단일필지인 임야를 일부는 토지화하고
나머지는 자연림일
경우 토지용상황
【질의요지】
단일필지인 임야(2,000㎡)에서
일부(600㎡)를 택지화하고 나머지는 자연림이며 급경사지로 택지개발이
불가능할 경우 토지이용상황 및 지가산정방법은(질의자:민원인)
【회신내용】
’94개별공시지가
조사요령에 의하면 동일한 용도지역내에 1개의 필지에 토지이용상황이
여러 용도로 혼재되어 있을 경우에는 토지용도별 면적과 가치면을 고려하여
주용도를 판단하고 주용도와 부용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가
더 높게 형성되는 용도를 주용도로 구분하여 조사하도록 되어 있음.
(지가 58323-701, ’94. 9. 6)
12. 일반주거지역내 유료주차장의 토지이용상황
【질의요지】
도시계획법상 용도지역이 일반주거지역
내에 있는 유료주차장으로 주위토지이용상황은 대부분 주택으로 이용중인
경우에 개별공시지가 산정을 위한 토지특성조사시 토지이용상황은. (질의자
: 민원인)
【회신내용】
조사대상필지의
주차장이 도시계획법등에 의한 도시계획시설로써 설치한 주차장이 아니고
단순히 주거지역내의 나대지 상에 위치한 일시적인 주차장이라면 개별공시지가
산정을 위한 토지특성조사시 토지이용상황은 주거용으로 조사함이 타당하다고
판단됨. (지이 58323-735, ‘94. 9. 23)
13.
관인 유치원의 토지이용상황
【질의요지】
관인 유치원을 ’94년도 토지특성조사시
토지용도를 상업용으로 조사함이 타당한 것인지.(질의자:민원인)
【회신내용】
’94년도 개별공시지가
조사요령에 의하면 토지용도(토지이용상황)가 상업용(상업용지)이라
함은 “상가나 시장?서비스업 등의 영업을 목적으로 하는 건물용지”를
말하는 것으로 해당 유치원이 사립학교법등 관련법령에 정하는 비영리
학교기관으로서 행정기관의 인가를 받은 관인유치원이라면 상업용에는
해당하지 않는 것으로 사료됨. (지이 58323-43, ’95. 3. 3)
14. 도시계획사업이 완료된 미불용지의 토지이용상황
【질의요지】
도시계획사업이 이미
완료된 미불용지인 경우 ’91년도 토지특성조사시 토지용도(토지이용상황)를
도로로 보아야 할 것인지, 도시계획시설용지로 보아야 할 것인지. (질의자:서울특별시
서초구청)
【회신내용】
’91년도 개별토지가격조사요령에
의거 조사기준일 현재의 토지이용상황, 도시계획시설결정 여부등을 조사하여
토지용도를 판단하여야 할 것임.(지이 58323-45, ’95. 3. 3)
15. 재조사청구시 토지이용상황조사 기준시점
【질의요지】
’94개별공시지가
결정과 관련하여 이미 허가를 받아 운영중인 주유소의 주변토지(7필지)를
’93. 12. 31 주유소 허가를 받아 ’94. 3. 3착공, ’94. 7. 5준공한
경우, ’94. 8. 23동 토지에 대한 개별공시지가 재조사청구시 토지이용상황조사
기준시점은. (질의자:부산광역시 사하구)
【회신내용】
’94년도 개별공시지가
조사요령에 의하면 개별토지의 토지이용상황은 ’94년도 1. 1 현재 당해필지의
이용상태(토지이용상황)를 조사?결정하는 것이며, 개별토지가격에 대하여
이의가 있어 지가의 재조사 청구를 하는 경우에 조사시점 역시 ’94.
1. 1 현재를 말함.(지이 58323-89, ’95. 5. 3)
16. 일반공업지역내 간이골프장 용지의 토지이용상황
【질의요지】
’95개별공시지가
산정을 위한 토지특성조사시 일반공업지역내의 간이골프장용지에 대하여
토지이용상황을 공업용나대지와 상업?업무용중 어느 것으로 조사하여야
하는지.(질의자:민원인)
【회신내용】
’95개별지가조사요령에
의하면 주변의 토지이용상황이 공업지대로서 건축물이 건축되어 있지
않거나 또는 일시적인 타용도로 이용되고 있어 향후 공업용으로 이용?개발될
가능성이 높은 토지는 공업용나대지로 조사하도록 되어 있는바, 본 간이골프장의
경우 부대건물등을 신축하여 영업을 함으로써 상업용으로 조사함이 타당할
것으로 사료됨. (지이 58323-178, ’95. 10. 2)
17.
골프장 부지의 가격산정방법
【질의요지】
골프장부지의 개별공시지가
결정?공고에 있어서 골프장 부지의 용도, 지목, 이용상황에 따라 구분
산정하는지 아니면 일괄하여 같은가격으로 산정하는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가 조사산정에
있어서 골프장 용지는 골프를 위해서 조성된 부지와 그에 부속된 서설물
부지로서 용도상 불가분의 관계에 있는 두 필지 이상의 토지가 일단지를
이루고 있는 것인바, 그 토지 전체를 일단의 토지로 보아 같은 가격으로
산정하는 것이 원칙임. (지이 58323-204, ’95. 11. 25)
18. 한 필지가 2개의 용도로 활용시 지가산정방법
【질의요지】
한필지가 2개의 용도로
활용될 경우 개별공시지가를 각각 결정할 수 있는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
한 필지가 둘이상의
용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여
주된 용도로 조사하되 주용도와 부용도를 구분하기 어려운 경우에는
지가가 더 높게 형성되는 용도를 주용도로 보아 지가를 조사산정하게
되므로 한필지에 용도별로 개별공시지가를 각각 결정할 수는 없음. (지이
58323-43, ’96. 3. 18)
19. 여러필지에 하나의 건물 신축시 지가산정
【질의요지】
업무용 토지로서 토지소유자가
각기 다른 여러필지의 토지상에 건축허가를 득하여 하나의 건물이 신축중에
있는 경우, 개별공시지가 산정시 이들 토지를 일단의 토지로 보고 토지특성을
조사하여 지가를 산정하는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가 조사?산정에
있어 토지소유자가 각기 다른 여러필지의 토지상에 건축허가를 함께
받아 하나의 건물이 신축중에 있는 경우에는 이를 용도상 불가분의 관계에
있는 2필지이상의 토지가 일단지를 이루고 있는 것으로 보아 그 일단의
토지전체를 1필지의 토지로 보고 지가를 조사?산정함. 다만 지목, 용도지역등을
달리함으로써 가치가 명확히 구분되어 이를 필지별로 산정할 특별한
사유가 있는 경우에는 그러하지 아니할 수 있다고 사료됨. (지이 58323-58,
’96. 4. 2)
20.
고압 송전선이 토지 위를
관통시 유해시설물에 포함여부
【질의요지】
본인 소유 부지위에
고압송전선이 전체 토지를 관통하고 있으므로 토지가격의 현저한 하향요인이
되는바, 고압 송전선 관통부지에 대한 공시지가 산정기준에 유해시설물로
포함 되는지. (질의자: 민원인)
【회신내용】
토지를 관통하는 고압
송전선에 대해서는 유해시설로 구분하지 않고 있으나, 토지특성상의
특이사항으로 인해 지가에 영향을 미치는 기타 사안에 대해서는 조사자의
의견란에 기재토록 하여 지가의 검증 및 지방토지평가위원회의 심의시
참고토록 하고 있음. (지이 58323-59, ’96. 4. 9)
21. 주위가 임야인 골프연습장의 토지이용상황
【질의요지】
골프연습장 주변 토지이용상황이
과수원과 임야, 전등으로 이루어져 있는 상황에서 골프연습장의 토지용도는
토지가격 비준표 활용 지침의 토지이용상황중에서 어떤 용도로 보아야
하는 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
’96년도 개별공시지가
조사요령에 따르면 토지이용상황의 구분은 토지의 실제이용상황 및 주변의
주된 토지이용상황을 기준으로 조사하되 일시적인 이용상황은 고려하지
아니하며 상업용의 경우 상가나 시장, 서비스업등의 영업을 목적으로
하고 있는 건물용지로 규정하고 있어 본건 골프연습장의 경우도 일정한
시설물 및 공작물을 설치하여 영업을 목적으로 함으로써 상업용으로
조사함이 타당할 것임. (지이 58323-60, ’96. 4. 6)
22.
주상복합용지의 토지이용상황
【질의요지】
토지특성조사에 있어
단독주택에서 주상복합이 되려면 전체 토지의 몇분의 몇이 되어야 하는지(질의자
: 민원인)
【회신내용】
주상복합용지는 단일
건물이 주거용과 상업용으로 이용되고 주?부용도의 구분이 용이하지
않은 건물용지(다만, 주택가의 소규모 점포주택은 주거용 단독주택으로
봄)와 주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 건축물이 없거나
일시적으로 타용도로 이용되고 있으나 가까운 장래에 주상복합용으로
이용?개발될 가능성이 높은 토지등으로 구분하고 있음. (지이 58323-98,
’96. 5. 31)
23.
공공용 도로인 사유지로서
도로(도시)계획시설용지가 아닌 경우 공공용지 여부
【질의요지】
지목이 도로이며 실제현황이
공공용 도로로 이용되는 사유지로서 도로(도시)계획시설 용지가 아닌
경우와 도로(도시)계획시설용지로 결정되어 오다가 도시계획시설용지
폐지된 경우에 공공용지에 해당되는지. (질의자:민원인)
【회신내용】
’95, ’96개별공시지가조사요령의
내용중 토지이용상황에서 “90.공공용지등”은 (도시)계획시설로 고시된
토지로서 사업이 착공내지 완료된 경우나 영리목적이 아닌 공공성격이
강한토지로 규정하고 있어 이 토지가 조사기준일(매년 1.1)현재 실제의
토지 이용상황이 영리목적이 아닌 공공용 도로라면 (도시)계획시설 지적고시폐지와
관계없이 “90.공공용지등”에 해당한다고 판단됨. (지이 58323-192,
’96. 9. 24)
24.
개발계획이 수립되어 계획용지에
편입되는 토지의 (도시)계획시설용지 여부
【질의요지】
개별공시지가 특성항목
조사시 국토이용관리법에 의하여 용도지역으로 지정되고 개발계획이
수립되어 계획용지에 편입되는 토지도 도시계획법에 의한 (도시)계획시설용지와
같이 (도시)계획시설용지로 볼수 있는지(질의자 : 충청북도)
【회신내용】
’96년도 개별공시지가
조사?산정지침 72페이지, ⑨(도시)계획시설용지 조사항목에 도시계획법
기타 관계법령의 규정에 의하여 계획시설용지로 지적고시된 토지에 대하여
이를 조사하여 해당번호를 기재토록 되어있음. (지이 58323-264, ’96.
12. 16)
25.
도시계획시설 고시후
사업이 완료된 송유관, 가스 및 유류저장시설 사유토지의 토지이용상항
【질의요지】
도시계획시설 고시후
사업이 완료된 송유관, 가스 및 유류저장시설 사유토지에 대하여도 토지이용상황을
공공용지등(90)의 위험시설(96)으로 조사할 수 있는지.(질의자 : 울산광역시
남구)
【회신내용】
‘97년도 적용 개별공시지가조사?산정지침에
따르면 토지이용상황에 있어 90.공공용지등은 (도시)계획시설로 고시된
토지로 사업이 착공되거나 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지로
규정하고 있음. 따라서 당해토지가?90.공공용지등?의?96.위험시설?에
해당 여부는 실제의 이용상황, 동사업허가시의 조건등 제반사항을 종합적으로
판단하여 토지소재지 관할 시장이 결정하여야 할 것입니다. (지이 58323-66,
‘97. 4. 16)
26. 토지특성조사표의 제공과 관련한 질의
【질의요지】
시의회 건설위원회
소속 시의원으로부터 의정활동과 관련하여 토지특성조사표에 대한 자료요청이
있는 경우에 제공여부 (질의자 : 인천광역시)
【회신내용】
지가공시및토지등의평가에관한법령에
의하면 지가결정과정에 토지소유자등 이해관계인의 참여를 허용하고
있어 토지소유자등 이해관계인이 토지특성조사표의 제공을 요구할 경우
제공하여야 하며, 지방자치법 제35조의2 제1항에 의하면 본회의 또는
위원회는 그 의결로 안건의 심의와 직접 관련된 서류의 제출을 당해
지방자치단체의 장에 대하여 요구할 수 있도록 규정하고 있습니다. (지제58323-428,
‘98. 9. 1)
Ⅱ. 비교표준지의 선정에 관한사항
1. 용도지역등의 변경없이 연도별 가격배율적용등
상이적용 여부
【질의요지】
조사대상필지가 용도지역,
토지이용상황의 변경이 없어도 비교표준지선정 및 토지가격비준표상
가격배율 적용에 있어 연도마다 다르게 적용할 수 있는 지.(질의자 :
민원인)
【회신내용】
개별공시지가를 객관적이고
적정한 지가로 산정(조사)하기 위해서는 토지특성조사항목, 비교표준지선택기준,
토지가격비준표의 가격배율등 지가형성에 영향을 미치는 사항을 합리적으로
개선, 보완해야할 것임. 따라서, 용도지역이나 토지이용상황이 변경되지
않더라도 적정한 개별공시지가조사를 위하여는 연도마다 적용기준과
방법을 달리 할 수도 있을 것임.(지가 58323-605, ’94. 8. 3)
2. 도시계획시설용지의 공항내 업무용표준지
선정 가능여부
【질의요지】
가. 조사대상토지가 조사기준일
현재 용도지역이 자연녹지(개발제한구역)이고 도시계획시설(공항시설구역)용지이며
토지이용상황이 전, 답, 단독주택등 시가지 주변 농지지대 및 농촌취락
지대로서 향후 보상대상 지역으로 장래공항시설로 이용될 토지이므로
김포국제공항내 업무용 표준지를 선정하여 지가를 산정할 수 있는지.
나. 상가지역내 케터링센타(항공 기내음식제조)가
준공된 바, 항공법에 의한 공항지원 시설이므로 공항업무용으로 보아
공항내 업무용 표준지를 선정하여 지가를 산정하는 것이 타당한지(질의자
: 서울특별시 강서구청)
【회신내용】
’95개별공시지가
조사요령에 의하면 비교표준지 선정은 조사기준일 현재 동일용도지역(개발제한구역,
군사보호시설구역 포함)안에 있는 유사가격권의 표준지중에서 선정하되
토지이용상황(토지이용)이 같은 표준지를 선정토록 규정되어 있음. (지이
58323-28, ’95. 2. 10)
3. 대지 최소면적이하인 나대지의 지가산정시 상업용표준지 적용여부
【질의요지】
일반상업지역내 대지최소면적
이하인 나대지에 대하여 지가산정시 비교표준지로써 상업용 표준지를
적용할 수 있는지. (질의자 : 민원인)
【회신내용】
가.개별공시지가는 비교표준지를
기준으로 하여 지가를 산정하며,
나. 비교표준지는 시장?군수?구청장이 원칙적으로
개별토지가 위치한 용도지역과 토지이용상황등이 같은 공시지가표준지
중에서 선정하게 됨
다. 개별토지의 위치 및 주변의 토지이용상황이 각각“상업지역내
상업지대 이었다면 원칙적으로 이와같은 공시지가 표준지중에서 비교표준지를
선정할 것으로 판단되며,
라. 건물신축이 제한을 받을 경우 토지특성조사에
제한내용이 조사되어 이를 고려하여 지가가 결정될 것으로 사료됨. (지이
58323-67, ’5. 4. 3)
4. 일반공업지역내 주유소의 비교표준지
선정방법
【질의요지】
일반공업지역의 순수공장지대에
위치한 주유소의 토지이용상황을 상업용으로 조사하고, 비교표준지 선정은
인근의 유사가격권내에 상업용 비교표준지가 없음으로 유사가격권내의
공업용 비교표준지를 선정하여 지가를 산정하여야 하는지. (질의자 :
대구광역시 북구)
【회신내용】
가. ’96년도 개별공시지가 조사요령에
따르면 토지이용상황 구분에 있어 상업용은 상가나 시장, 서비스업등의
영업을 목적으로 하고 있는 건물용지 예) 시장, 상가, 호텔, 여관, 주유소,
수영장등으로 규정하고 있으며,
나. 비교표준지의 선정기준은 조사대상 토지와 동일한
용도지역안에 있는 유사가격권의 표준지중에서 선정, 동일 용도지역중에서
조사대상토지와 토지이용상황이 같은 표준지중에서 선정하며, 동일 용도지역내에
토지이용상황(주용도)이 같은 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도
조사대상 필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를
선정토록 규정하고 있음. (지이 58323-67, ’96. 4. 18)
5. 준농림지역내 잡종지의 비교표준지 선정방법
【질의요지】
개별토지이용상황이
아래와 같으며 주변여건등이 비슷한 인근에는 “전”“답”“대(주거용)”표준지만
있는 경우 비교표준지는 어는것을 선정해야 하는지(질의자 : 민원인)
※ 개별토지 현황
-용도지역 : 준농림지역
-이용상황 : 건설자재보관 야적장 부지
-지 목
: 잡종지
-주위환경 : 순수농경지대
【회신내용】
’96년도 개별공시지가
조사요령에 따르면 토지이용상황 조사는 토지의 실제이용상황 및 주위의
주된 토지이용상황을 기준으로 조사하되 일시적인 이용상황은 고려하지
아니한다고 규정하고 있어 토지이용상황은 실제 이용상황과 주위의 주된
토지이용상황을 종합적으로 검토하여 비교표준지 선정지침에 따라 비교표준지를
선정하여야 함. (지이 58323-86, ’96. 5. 17)
Ⅲ. 토지가격비준표의 사용에 관한
사항
1. 비준표적용시 토지특성의 비교표 항목이
없는 경우 적용방법
【질의요지】
비준표 적용에 있어
해당 토지특성의 비교표 항목이 없는 경우의 적용방법.(질의자 : 중앙토지수용위원회)
【회신내용】
지역비준표에 해당
항목이 없을시 공통비준표를 활용하며 공통비준표에도 없는 경우는 단서등
특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 가격배율을 적용하지 아니함.
(지이 30202-193, ’92. 7. 29)
2.
토지가격비준표의 작성근거 등
【질의요지】
개발부담금을 산정하기
위한 착수시점의 지가를 결정함에 있어 지가형성요인에 관한 표준적인
비교표를 활용하도록 하고 있는바,
가. 위 비교표는 무엇을 근거로
하여, 어떠한 방법으로 작성된 것인지
나. 위 비교표의 작성목적은
무엇인가
다. 표준지가 주거지역내에 있는 답이고, 대상토지가 주거지역내에
있는 전, 임야 또는 도로인 경우, 그 적정 비준율은 지목별로 어떻게
산출하는 것인지.(질의자 : 민원인)
【회신내용】
질의“가”항에 대하여
토지가격비준표의 작성근거 및 방법은 감정평가사가 평가한
표준지공시지가를 표본으로 하여 지가에 형향을 미치는 토지특성을 통계적
방법으로 분석하여 표준지 가격을 1로 볼 때 지가산정대상토지의 가격을
산출할 수 있도록 토지특성에 따른 가격배율을 행열표 형태로 작성한
것임.
질의 “나”항에 대하여 :
토지가격비준표는
지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 개별토지의
지가를 산정할 목적으로 작성한 것이며, 관계행정기관은 이를 사용하여
지가를 산정하여야 함.
질의 “다”항에 대하여
비교표준지가
조사대상토지와 같은 주거지역내에서 지목이 답이고, 조사대상토지의
지목은 전, 임야, 도로인 경우의 토지가격비준표상 가격배율(비준율)을
산출하는 방법은 지목에 관한 행열표에서 이를 찾아 산출하는 것이며,
행열표를 보는 방법은 좌측의 위로부터 아래로는 표준지의 지목을 나타낸
것이고, 윗쪽의 좌측으로부터 우측으로는 조사대상토지의 지목을 나타낸
것임.(지이 58307-64, ’93. 3. 12)
3.
시설녹지지역에 대한 가격배율
【질의요지】
토지가격비준표상 중소도시의 시설녹지지역에
대한 가격배율이 나타나 있지 아니한 경우, 시설녹지에 대한 지가산정방법.(질의자
: 민원인)
【회신내용】
토지가격비준표는
시군구별로 분류된 표준지의 토지특성을 표본으로 하여 개발한 것으로서,
지가형성요인의 미미한 특성에 대한 토지가격비준표는 개발대상에서
제외되었음. 따라서 토지가격비준표를 활용하여 산정한 지가가 현실적으로
불합리하게 나타나거나 인근지가와 균형이 맞지 않은 경우에는 자문감정평가사의
자문등을 참작하고 지가심의회와 지방토지평가위원회에서 심의?조정한
후 관계법령의 제반절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정.공고하고 있음.(지이
58307-66, ’93. 3. 15)
4.
토지의 취득, 처분, 수용등을
위한 지가산정시 토지가격비준표 활용여부
【질의요지】
가. 지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의 규정에 의하여 국가?지방자치단체등이 토지의 취득, 처분,
수용등을 위하여 지가를 산정하는 경우 건설부장관이 작성 제공한 지가형성요인에
관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)를 활용하여야 하는지
나. 감정평가사가 토지를 개별적으로 감정평가하는
경우에도 토지가격비준표를 활용하여 지가를 산정하는 것이 적절한 방법이
아닌지
다. 감정평가사가 토지가격비준표를 무시하고 평가한
경우 그것이 적절한 평가방법인지
라. “다”항의 평가방법이 하나의 평가방법이라면
“나”항의 평가 방법도 적정한 것이 아닌지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
질의“가”항에 대하여
:
토지가격비준표는 대량의 토지에 대한 가격을 간편하게
산정할 수 있도록 건설부장관이 작성한 간이 지가산정표로서 지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의 규정에 의하여 관계행정기관이 지가를 산정하는 경우에 이를
사용하도록 되어 있으며, 필요하다고 인정하는 때에는 이렇게 산정한
지가를 그 목적에 따라 가감조정하여 적용 할 수 있도록 하고 있음.
질의 “나”“다”“라”항에 대하여:
감정평가사가 감정평가의뢰를 받아 개별토지를 개별적으로
감정평가하는 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 및
제22조의 규정에 의하여 평가하도록 되어 있으며, 관계행정기관에서
토지가격비준표를 사용하여 산정한 개별공시지가와는 평가하는 방법이나
활용목적이 상이함.(지이 58307-70, ’93. 3. 19)
5.
동일한 지방공업단지내 폐수종말처리장등에
대한 유해시설접근성 비준율 적용 여부
【질의요지】
지방공업단지내 공장용지에
대한 개별지가산정시 동일한 단지내 설치한 폐수종말처리장과 폐기물매립장을
인근 유해시설로 보아 토지가격비준표상의 유해시설접근성의 비준율을
적용할 수 있는지.(질의자 : 민원인)
【회신내용】
가. 토지가격비준표상의
폐기물?수질오염등 유해시설접근성 비준율은 폐기물매립장등을 설치함으로서
불결한 환경조성과 악취등으로 인하여 주변지가에 감소요인으로 작용하는데
따른 영향을 반영, 가격배율을 적용하게 되는바
나. 일단의 공업단지조성에 있어서 그 자체 부대시설로서
폐수종말처리장 등을 설치한 것으로 동일한 단지내 위치한 공장용지에
대하여는 동 비준율이 적용되지 않음.(지이 58323-78, ’95. 4. 13)
6.
토지면적에 대한 연도별 비준율
상이 내용
【질의요지】
개별공시지가 산정에
있어 토지면적에 대한 비준율적용에 있어서 ’94년과 ’95년도가 다른점은(질의자
: 민원인)
【회신내용】
개별공시지가 조사요령
및 토지가격비준표에 의하면 ’94년도 개별공시지가 산정에 있어 면적비준율은
대상토지와 비교표준지가토지이용상황이 같거나 유사한 경우에만 적용하되
면적의 차에 대한 절대치가 대지는 100㎡, 전?답은 330㎡, 임야는 3,330㎡
이상인 경우에만 해당토록 규정한 반면, ’95년도 면적비준율 적용은
면적에 따른 가격변화는 토지이용형태가 다양화 됨에 따라 지역별로
또는 상황별로 복잡다기하게 변화하기 때문에 대상토지와 비교표준지가
토지이용상황이 동일한 임야의 경우에만 적용토록 규정하고 있음. (지이
58323-230, ’95. 12. 26)
Ⅳ.
지가산정.결정에 관한 사항
1.
감정평가사의 토지평가방법에
의한 지가를 개별공시지가산정 기준으로 활용할 경우 법적 효력
【질의요지】
개별공시지가 조사에
어려움이 있을 경우 자분감정평가사로 하여금 일정토지의 지가를 평가하여
이 지가를 개별공시지가 산정기준으로 활용할 경우의 법적 효력.(질의자:서울특별시)
【회신내용】
지가공시및토지등의평가에관한법률
제4조의 규정에 의거 건설부장관이 표준지를 선정하여 소정의 절차를
거쳐 표준지의 지가를 공시하여야 하며, 개별토지가격은 같은법 제10조의
규정에 의거 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나
또는 둘이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하도록 규정되어 있어
표준지가 아닌 토지의 가격을 자문감정평가사로 하여금 평가토록한후
이를 기준으로 개별토지가격을 산정할 수는 없음.(지이 30221-5203,
’91. 9. 11)
2. 분할토지의 과년도 지가 재조정
【질의요지】
’90. 1. 1.현재 개별공시지가
조사대상의 한필지가 1/5은 주거지역, 4/5는 자연녹지지역에 걸쳐있어
필지 전체를 자연녹지지역으로 보아 지가가 결정되었으나 그후 ’90.
6. 19. 해당 용도지역별로 필지가 분할되어 주거지역안의 토지가격이
현저히 상승하였고, 토지초과이득세가 부과되는바 주거지역안의 필지에
대한 ’90년도 지가를 재조정할 수 없는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 지적법상의
필지단위로 하나의 필지에는 하나의 지가만 조사?산정하였으므로 필지를
분할하기전에는 둘 이상의 지가를 산정할 수 없으며, 개별공시지가 조사기준일(매년
1.1)현재 새로이 분할된 토지에 대하여는 분할된 필지별로 토지의 특성에
따라 해당년도의 지가를 산정하였음. (지이 58307-106, ’93. 4. 20)
3. 지가조사기준일과 결정.공고일이 상이하여 납세액에 차이 예상
【질의요지】
개별공시지가 조사기준일은
매년 1월1일이나 각종 조세부과에 따른 지가의 적용은 지가결정?공고일(매년
5?6월경)이후 이므로 납세액에 차이가 있을 것인지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가를 구체적으로
적용(기간적용, 지가의 가감적용여부등)함에 있어서는 해당 조세부과와
관련한 개별법령에서 형평성에 맞도록 정하고 있음. (지이 58307-120,
’93. 5. 1)
4.
누락토지의 지가산정방법
【질의요지】
개별공시지가 조사.결정시
누락된 토지(구거)의 지가산정방법은 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가를 조사함에
있어 그 조사대상은 과세대상토지와 국?공유지중 잡종재산인 토지로서
관계행정기관과 시장?군수?구청장이 협의하여 조사할 필요가 있다고
인정하는 토지임. 그러나 이에 해당하지 아니하는 도로, 하천, 구거,
유지등에 대하여 지가가 필요한 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의 규정에 의하여 관계행정기관에서 개별법령이 정하는 바에 따라
지가를 산정하여 활용하고 있음. (지이 58307-200, ’93. 7. 14)
5.
감정평가기관의 평가가격으로
개별공시지가 경정 가능여부
【질의요지】
개별공시지가를 경정결정함에
있어 토지소유자등이 감정평가 의뢰하여 한국감정원 또는 감정평가법인이
평가한 가격으로 경정해줄 수 있는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 조사목적이나
지가산정방법과 각급 위원회 심의조정절차 등이 감정평가기관의 평가와
상이하게 법령에 규정되어 있으므로 단순히 감정서등을 근거로 개별공시지가를
경정할 수 없는 것임. (지이 58307-241, ’93. 7. 29)
6.
공유토지의 지가산정방법
【질의요지】
2인이상이 공유하는
토지의 지가산정방법은 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 하나의
필지에 하나의 지가를 결정하고 있으며, 공유지분등 토지에 관한 사권관계는
고려하지 아니함. (지이 58307-309, ’93. 8. 14)
7.
분할토지의 지가가 분할전
토지에 비하여 높게 결정 되었을 경우 지가조정 가능여부
【질의요지】
도시계획예정도로가
관통하는 1필지의 토지를 2필지로 분할하므로서 분할된 필지의 ’93년도
개별공시지가가 특별한 지가상승요인 없이 분할전(모번지)토지와 지가에
비하여 높게 조사?결정되었을 경우 같은 가격으로 분할된 필지의 지가를
조정할 수 있는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
1필지가 분할되면
이용상황(용도)이 같더라도 다른 특성, 즉 면적, 지형의 고저, 형상(장방형,
정방형, 부정형등), 방위, 도로접면 및 공적규제 등이 달라지므로 분할된
필지간에 지가의 차이가 생기게됨. 그리고 분할된 토지에 대하여 분할되기전인
시점으로 소급하여 지가를 산정할 수는 없으므로 해당필지에 대한 개별공시지가는
분할후 매년 1월 1일 현재로 조사?결정하게 됨. (지이 58307-369, ’93.
9. 7)
8.
휴전선 인근 비무장지대의 토지에
대한 지가산정 대상여부
【질의요지】
가. 휴전선 인근 비무장지대의
토지 또는 민간인 출입이 통제되고 있는 토지는 개별공시지가 산정대상의
토지가 될 수 없는지
나. 비무장지대내와 같이 개별공시지가 결정이 없는
경우에는 상속세법시행령 제5조에 의하여 세무서장이 평가토록 되어있으나
일반 인근지역과 특성이 크게 다른 바 이 지역에 대한 지가산정절차
및 방법은 (질의자 : 서울지방국세청)
【회신내용】
질의 “가”항에 대하여
:
개별공시지가조사는 과세대상토지와 국?공유지중
잡종재산인 토지로서 관계행정기관과 시장?군수?구청장이 협의하여 조사할
필요가 있다고 인정하는 토지를 그 대상으로 하였으며 군사시설보호구역내의
토지에 대하여도 국방부와 협의하여 지가를 조사하고 있음
질의 “나”항에 대하여 :
관계행정기관이
시?군?구와 협의하는 토지에 대하여는 가능한한 모두 지가를 산정토록
하고 있으나 부득이한 경우 토지특성조사를 할 수 없거나 지가를 산정할
수 없는 지역에 대하여는 상속세법 시행령등 관계법령에서 정하는 바에
따라 관계행정 기관이 별도의 기준을 마련하여 지가를 산정토록 되어있음.
(지이 58323-414, ’93. 11. 4)
9. 표준지공시지가가 개별공시지가에 미치는
영향
【질의요지】
표준지공시지가가 개별공시지가
산정에 미치는 영향은 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 매년
1. 1을 기준으로 공시되는 표준지공시지가를 기준으로 대상토지와 특성을
비교후 토지가격비준표상의 가격배율을 곱하여 산정하므로 표준지공시지가가
변동함에 따라 개별공시지가도 많은 영향을 받게되나 산정된 지가가
표준지 및 인근토지와 비교하여 지가에 현저한 차이가 있을 경우에는
시?군?구지방토지평가위원회의 심의조정을 거쳐 적정한 지가를 결정하고
있음. (지이 58307-491, ’93. 12. 6)
10. 조사기준일 이후 분할토지의 지가산정방법
【질의요지】
1필지의 토지가 ’94.
2. 28. 3필지로 지적 분할된 경우 ’94개별공시지가는 1필지로 산정하는지
또는 3필지로 산정하는지.(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 조사기준일(매년
1월 1일)현재의 토지이용상황을 일제조사하여 하나의 필지에 하나의
지가를 결정하고 있으므로, 1필지로 조사?결정되는 것이 타당함. (지가
58307-101, ’94. 4. 25)
11.
토지분할후 토지용도가 다를 경우
지가의 차등 적용여부
【질의요지】
하나의 필지가 수개로
분할되어 토지용도가 다를 경우 개별지가결정에서의 차등 적용 여부(질의자
: 민원인)
【회신내용】
토지용도등이 서로
다르므로 개별 필지별로 토지의 가격 차이가 있을 수 있음. (지가 58323-468,
’94. 6. 25)
12. 지가공시및토지등의평가에관한법률 개정 시행일 이후의 지가정정
【질의요지】
지가공시및토지등의평가에관한법률이
개정 시행되었으나 개별공시지가의 경정결정에 관한 세부지침을 ’95년이전
개별공시지가에 계속 적용하여 경정할 수 있는지의 여부와 지침에 의거
경정할 수 없을 경우 토지특성조사의 명백한 착오 기타 오기?위산등으로
인하여 경정이 불가피할 경우에 경정처리 방법. (질의자 : 서울특별시)
【회신내용】
가.개정된 지가공시및토지등의평가에관한법률
및 동법시행령에서 개별공시지가 경정에 대하여 규정하지 않고 있으며
나. 다만, 개정법령의 안정성 확보와 하자있는 행정행위를
바로잡기 위하여 지가결정에 중대하고 명백한 잘못이 있는 경우에는
행정법 일반이론에 따라 소정절차를 거쳐서 처리하거나 행정쟁송절차에
따라 기 결정된 개별공시지가를 정정할 수 있을 것임. (지이 58323-142,
’96. 7. 29)
13. 지가조사 산정업무를 용역기관에 위탁하여 지가 결정가능 여부
【질의요지】
개별지가에 대한 조사?산정업무를
전문지식을 확보하고 있는 용역기관에 위탁의뢰하여 개별공시지가를
결정?공고함이 공평과세를 위한 신뢰성확보에 타당함을 건의. (질의자
: 서울특별시 도봉구)
【회신내용】
개별공시지가 조사?산정과
결정?공시는 개정(’95. 12. 29)된 “지가공시및토지등의평가에관한법률”
및 같은법시행령(’96. 6. 29개정)에 시장?군수?구청장이 하도록 명시되어
있음. (지이 58323-166, ’96. 8. 27)
14.
분양토지 가격을 표준지 및
개별공시지가에 반영, 조정 가능여부
【질의요지】
가. 대곡택지개발지구 사업주체인
대한주택공사에서는 ’95. 4. 1.분양공급승인신청시 분양가지번 및 분양도면을
작성하여 ’95. 5. 30. 공개분양 결과 분양가격이 평당 400～500만원
정도로 표준지 및 개별공시지가와 10배 이상의 가격차이가 있으며
나. 위와 같이 가격차이가 심한 경우 분양은 ’95.
5. 30.이고 개별지가 가격결정 공고는 ’95. 6. 30. 결정되었을 경우,
결정공고 이전에 높은 가격으로 분양된 분양가격을 ’95표준지 및 개별공시지가에
반영시킬 수 있는지(질의자 : 대구광역시 달서구)
【회신내용】
택지조성의 준공을
전제로 공개입찰 분양한 가격은 ’95. 1. 1. 시점의 공시지가와는 그
성격이 전혀 다른 것이므로, 분양가를 사유로 공시지가를 조정할 수는
없는 것임. (지이 58323-210, ’96. 10. 11)
15. 개별공시지가 정정시 관련절차(심의.확인등)
【질의요지】
현행 개정시행된 지가공시법에는
개별공시지가가 산정, 검증, 심의, 건교부장관의 확인등의 절차를 거쳐야만
개별공시지가라는 절차 및 결정이 명문화 되었는바, 취소 및 재결정(정정)이
되는 토지에 대해서도 관련법상 위 모든 절차를 거쳐야하는지. (질의자
: 서울특별시)
【회신내용】
가. 개별공시지가의 정정은 지가공시및토지등의평가에관한법률
및 같은 법시행령에서 규정하고 있지 않아 원칙적으로 불가능 함.
나. 다만, 행정법일반이론에 따라 지가의 결정에
중대하고 명백한 잘못이 있다고 판단되어 지가를 정정하고자 하는 경우,
지가의 확정력과 공정력에 미치는 영향등을 고려하여 보다 엄격하며
책임있게 처리하여야 할 사항임.
다. 한편, 같은 법에서 개별공시지가 이의신청에
의하여 지가를 조정할 경우 같은 법 제10조의2제5항(건설교통부장관
확인등)을 생략하도록 하고 있어 개별공시지가의 정정(행정쟁송의 결과
포함)시에도 이에 준하여 생략할 수 있을 것임.
16. 지가공시및토지등의평가에관한개정법률 시행일 이전에 접수되어 시행일 이후에
경정결정 처리된 행정행위 취소여부
【질의요지】
토지가격합동조사지침(국무총리훈령
제281호)의 규정에 의거 ‘96. 6. 30일 이전에 경정 및 누락건으로 접수되어
’96. 9. 20 구 토지평가위원회에서 경정 처리된 행정행위의 취소 또는
인정여부(질의자:인천광역시 남동구)
【회신내용】
개별공시지가 경정에
관하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률 및 같은법 시행령에서 규정하지
않고 있으므로 같은법 및 같은법 시행령 시행일 이후는 개별토지가격합동조사지침을
적용할수 없음 (지이 58323-236, ‘96. 11. 6)
17.
일제조사대상에서 누락된
토지에 대한 지가조사?산정방법
【질의요지】
‘92년도 개별공시지가
일제조사대상에서 누락된 토지에 대하여 현재시점에서 조사?산정하여
결정?공시할수 있는지.(질의자:서울특별시 강북구)
【회신내용】
지가공시및토지등의평가에관한법령에는
일제조사대상에서 누락된 토지에 대한 개별공시지가의 결정?공시등에
관하여 규정하고있지 아니함. 따라서 개별공시지가가 없는 경우에는
각 개별법령이 정하는 바에 의하여야 할 것임.(지이 58323-15, ‘97.2.4)
18.
개별공시지가의 가감조정적용
가능여부
【질의요지】
1필지의 철도용지중
그 일부는 공공용(철도)으로 직접이용되고 일부는 공한지인 경우, 공한지의
일부에 대한 사용수익허가시 에도 전체 토지를 공공용지 비준율을 적용(일반용지의
33％하여 결정된 개별공시지가를 시?군에서 통보하여 오고 있는바, 이
경우 관리청에서 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제1항 단서의
규정에 의거 사용수익허가하고자 하는 철도용지의 개별공시지가를 일반용지의
개별공시지가로 가감조정하여 적용할수 있는지 여부(질의자:철도청장)
【회신내용】
개별공시지가는 지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의2에 의거 시장?군수?구청장이 국세, 지방세부과 및 기타 다른
법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 적용하도록 하기 위하여매년
공시지가의 공시기준일 현재(1월1일) 관할구역안의 개별토지의 단위면적당
가격을 결정?공시하고 있는바, 사용수익허가하고자하는 철도용지의 개별공시지가는
동법 제10조제1항 단서 규정에 의거 사용수익허가등 타용도로 사용하기
위하여 당해 개별공시지가를 가감하여 적용할수 있는 근거는 없음. 다만,
사용료 산정을 위한 토지가액 평가는 국유재산법등 관계법령의 규정에
따라야 할 것임. (지이 58323-36, ‘97. 3. 5)
19.
재조사청구 심의시
직권으로 지가정정 가능여부
【질의요지】
‘96년도 개별공시지가에
대하여 재조사청구기간에 재조사를 청구하지 않았음에도 재조사청구
심의시 처분청이 직권으로 심의하여 지가를 정정할 수 있는지(질의자:민원인)
【회신내용】
재조사청구에 대한
처리는 재조사 청구 여부에 관계없이 시장?군수?구청장이 결정된 개별공시지가에
중대하고 명백한 잘못이 있다고 판단되는 경우 행정법 일반이론에 따라
소정의 절차를 거쳐 지가를 정정할수 있을 것임. (지이 58323-34, ‘97.
3. 5)
20.
개별공시지가가 없는
토지에 대한 지가산정과 관련한 질의
【질의요지】
가. 개별공시지가가 없는 토지에
대해 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제1항 제6호와 동법
시행령 제12조 제5호를 적용함에 있어 같은법 제10조 제2항에 정한?관계행정기관?에
재정경재부 소관재산의 위임기관인 해당 지방자치단체의 업무부서도
이에 해당하는지 아니면 같은법에 의한 개별공시지가의 결정?공시 주체인
해당 지방자치단체의 부서만이 지가를 산정할 수 있는지
나. 질의?가?에서 재정경제부 소관재산의 위임업무부서에서
해당지가를 산정할 수 있다면 동 기간에서 산정한 지가는 같은법 제10조의2에의거
개별공시지가의 결정?공시 등을 통해 산정한 개별공시지가와 동일한
효력이 있는지
다. 개별공시지가의 결정?공시일인 6월30일이 경과한
후 다른 기관 또는 개인이 개별공시지가가 누락된 토지에 대해 개별지가
산정을 요청할 경우 지방자치단체는 그 지가를 산정해 줄 수 있는지와
과거 몇 년의 기간동안 개별지가가 누락된 토지에 대해서도 과거년도의
개별지가 산정을 요청할 수 있는지.
【회신내용】
가. 같은법 제3조에 의하면 공시지가(표준지)는
일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가?지방자치단체 등의 기관이 그
업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우 그 기준이 되는 것으로서 일제
조사대상에서 누락되어 개별공시지가가 결정되지 않은 경우에는 국유재산관리부서
등 지가수요부서에서 같은법 제10조에 의하여 공시지가를 기준으로 지가를
산정할 수 있을 것임
나. 택지소유상한에관한법률에 의한 초과소유부담금의
부과, 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금 부과 기타 다른 법령이
정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 같은법 제10조의2
제1항에 의하여 시장?군수 또는 구청장이 결정?공시하는 개별공시지가와
지가수요부서의 필요에 따라 같은법 제10조에 의하여 산정하는 지가는
그 적용범위를 서로 달리
하고 있으므로 동일하게 효력이
발생하는지의 여부는 개별법령이 정하는 바에 따라야 할 것임.
다. 회신?가?를 참고하시기 바라며, 과년도 일제조사에서
누락된 토지에 대한 개별토지의 가격산정을 개별공시지가 업무부서에
의뢰하는 경우 개별공시지가 업무부서에서는 이에 적극 협조하여야 할
것임.(지제 58323-181, ‘98. 5. 22)
Ⅴ.
지가관련 이의신청등에 관한 사항
1.
지가의 재조사청구에
대한 재결정 통지 및 경정결정이 행정심판의 대상인지 여부
【질의요지】
가. 개별공시지가의 재조사청구에
대한 관할 시장?군수?구청장의 재결정통지를 새로운 처분으로 보아 행정심판의
대상으로 볼 수 있는지 여부
나. 개별공시지가에 대한 시장?군수?구청장의 경정결정을
새로운 처분으로 보아 행정심판의 대상으로 볼 수 있는지.(질의자 :
경기도)
【회신내용】
질의 “가”항에 대하여
:
개별공시지가에 대한 재조사청구가 있어 이를 심의한
결과 이유가 있다고 인용하거나 이유가 없다고 기각한 경우에는 이를
새로운 처분으로 보아 행정심판의 대상으로 보아야 하며,
요건이
불비되어 각하한 경우에는 이를 새로운 처분으로 볼수 없으므로 이를
대상으로 행정심판을 청구할 수 없으며, 다만 원처분인 개별공시지가
결정에 대하여만 행정심판을 청구할 수 있음
질의 “나” 항에 대하여 :
개별공시자가에
대하여 시장?군수?구청장이 직권으로 또는 토지소유자등이 신청에 의하여
경정결정(즉, 인용)한 경우에는, 이를 새로운 처분으로 보아 행정심판의
대상으로 보아야 하며,
이유가 없다고 기각하거나
요건이 불비되어 각하한 경우에는 이를 새로운 처분으로 볼수 없으므로
이를 대상으로 행정심판을 청구할 수 없으며, 다만 원처분인 개별공시지가결정에
대하여만 행정심판을 청구할 수 있음. (법무 61230-1263, ’93. 10.1
9)
2.
지가결정처분 행정심판에서
기각된 경우 구제방법
【질의요지】
’93개별공시지가의
처분에 대한 행정심판에서 기각이 된 경우의 구제방법은 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
행정심판의 재결에
대하여 이의가 있을 경우에는 행정심판 재결서정본을 송달받은 날로부터
60일이내에 행정소송법 제18조제3항제1호의 규정에 의거하여 행정소송을
제기할 수 있음. (지이 58307-505, ’93. 12. 13)
3. 행정심판 재결에 의거 청구인에게 불리한 지가로 재산정 가능여부
【질의요지】
’93년도 개별공시지가에
대한 행정심판결과 “ ’93년도 개별토지가격 결정처분(22필지)은 이를
모두 취소하고 재결정하라”는 재결이 있는바, 재결된 내용으로 재산정할
시 청구인에게 불이익한 가격이 산정되므로 청구인에게 유리한 가격은
인정하고 불리한 가격은 종전 지가대로 인정할 수 있는지.(질의자 :
서울특별시 강서구)
【회신내용】
개별공시지가에
대하여 행정심판이 제기되어 재결청이 재결을 하였다면 행정심판법 제37조제1항의
규정에 의거 행정청은 재결내용에 따라야 할 것임, 따라서 “ ’93년도
개별토지가격 결정처분은 이를 취소하고 재결정하라”는 처분이 있었다면
행정심판 청구한 토지의 ’93년도 개별공시지가는 개별토지가격합동지침에서
정한 절차에 따라 재산정(조정포함)결정하여야 할 것임. (지이 58323-49,
’94. 2. 23)
4.
재조사청구기간 만료후
행정심판등 청구 가능여부
【질의요지】
가. ’90 ～ ’94년도 개별공시지가
결정 공고일은
나. 재조사청구기간이 만료된 상태에서 재조사청구
및 행정심판, 행정소송등을 청구할 수 있는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
질의 “가”항에 대하여:
’90 ～ ’94 개별공시지가 결정 공고일은 ’90. 8. 30,
’91. 6. 29, ’92. 6. 5, ’93. 5. 22, ’94. 6. 30 결정 공고 되었으며
질의 “나”항에 대하여 :
기간이
경과된 개별공시지가의 재조사청구 및 행정심판, 행정소송등은 해당기관에
제기할 수는 있으나 법정기간의 경과로 실익이 없음. (지이 58323-32,
’95. 2. 15)
5.
지가 재조사청구 가능한
이해관계인의 범위
【질의요지】
개별토지가격합동조사지침
제12조의2제1항 규정에 의거 재조사청구를 할 수 있는 이해관계인의
범위는(질의자 : 경상남도)
【회신내용】
결정?공고된 개별토지가격에
대하여 이의가 있는 토지소유자 및 이해관계인은 지가의 재조사청구를
할 수 있는바, 이 경우 이해관계인이라 함은 민법등 개별법에 의거 구체적인
권리?의무관계가 설정되어 있는자를 의미함.(지이 58323-137, ’95.
8. 9)
6. 재조사청구시 이해관계인의 범위에 근저당권자등 포함여부
【질의요지】
개별토지가격합동조사지침
제12조의2(지가의 재조사청구등)에서 규정한 이해관계인의 범위에 근저당권자
및 지상권자가 포함되는지 여부(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별토지가격합동조사지침
제12조의2(지가의재조사청구등)의 규정에 의한 이해관계인이라 함은
민법등 개별법에 의거 구체적인 권리.의무관계가 설정되어 있는자를
의미하는 바, 이 경우 당해 토지에 대해 근저당권 및 지상권등 구체적인
권리.의무관계가 설정되어 있다면 이해관계인에 포함될 수 있음. (지이
58323, ’95. 9. 30)
7.
개별공시지가 이의신청불복 할
경우 행정심판 대상인지
【질의요지】
지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의3(개별공시지가에 대한 이의신청)규정을 행정심판법 제3조의
특별한 규정에 해당 한다고 보아 개별공시지가에 관한 이의신청을 제기한
자가 이의신청 결과에 불만족할 경우 행정심판을 별도로 제기하지 아니하고
행정소송을 제기하여야 한다고 보아야 하는지 여부. (질의자 : 경기도행정심판위원회)
【회신내용】
지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의3의 규정은 행정심판법 제3조에서 정한 특별한 규정에 해당됨.
(지이 58323-92, ‘97. 5. 13)
8.
의견이 제출된 지가에 대하여 제시지가와
상반된 지가조정 여부.
【질의요지】
토지소유자 기타 이해관계인으로부터
의견이 제출된 필지에 대하여 제시의견과 상반되게 지가를 조정할 수
있는지 여부 (질의자 : 경기도)
【회신내용】
지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조의2 제3항 및 같은법 시행령 제12조의5에 의하여 토지소유자 기타
이해관계인의 의견을 수렴하는 것은 개별공시지가의 적정성을 확보하기
위한 것으로서 토지소유자 기타 이해관계인의 의견이 타당하지 아니할
때에는 동의견을 지가결정에 반영하지 않을수도 있는 것임. (지제
58323-262, ‘98. 7. 4)
Ⅵ. 기타사항
1.
행정재산 토지의 개별공시지가
시행이전년도 기준지가 파악
【질의요지】
국유지중 행정재산인
서울 용산구 한강로 3가 40의 1 소재 토지 21㎡에 대한 ’88년 기준지가,
’89, ’90년 기준지가상승률은 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
국유지중 행정재산인
토지를 ’90년부터 실시한 개별공시자가 조사대상이 아니므로, 문의하신
행정재산인 토지의 가격은 그 이전의 지가(상승률)를 포함하여 해당기관에서
조사한 바 없다고 사료됨.(지이 58307-37, ’93. 2. 17)
2.
분할토지의 양도소득세등
부과시 지가적용년도
【질의요지】
1992. 12. 22 토지가
분할되어 지번이 변경된 토지에 대하여 ’93. 3. 23 기준으로 양도소득세
및 산림전용부담금을 부과함에 있어서는 ’92, ’93년도 개별공시지가중
어느년도 지가를 적용하여야 하는지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 토지관련
국세 및 부담금 부과등을 위하여 구체적으로 적용함에 있어서는 해당
개별법령이 정하는 바에 따라야 함. (지이 58307-98, ’93. 4.
13)
3.
공시지가가 하락하였으나 해당토지의
개별토지가격이 상승한 이유
【질의요지】
강남구의 ’93년도 공시지가는
전년도에 비하여 하락하였음에도 해당토지의 가격은 25.34％ 상승한
이유
【회신내용】
개별공시지가의 상승요인은 지역별
공통요인도 있으나 개별토지의 특수요인인 토지특성, 공적규제 또는
용도의 변경등에 따라 상이할 수 있음. (지이 58307-221, ’93. 7. 22)
4. 개별공시지가가 시가와 대등하게 산정시
적정여부
【질의요지】
개별공시지가가 시중
시가와 대등하게 산정된 것은 잘못이 아닌지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별공시지가는 투기적인
거래가격, 호가 또는 특수한 사정에 의한 거래가격은 고려하지 아니하며,
거래시가를 지가산정시 참고할 수 있으나 그 가격으로 개별공시지가가
결정되는 것은 아니며, 대상토지에 대한 정상적인 가격임. (지이 58307-250,
’93. 7. 31)
5.
분할?합병 토지가 공공사업에 편입된
경우등 전용부담금 산출을 위한 지가 적용방법
【질의요지】
개별공시지가가
조사?결정되지 아니한 도로, 구거, 하천이나 개별공시지가 결정?공고후에
분할 또는 합병된 토지가 공공사업에 편입된 경우 전용부담금 산출을
위한 개별공시지가의 적용방법은 (질의자 : 한국수자원공사)
【회신내용】
도로, 구거, 하천등
조사대상이 아닌 토지와 개별공시지가 조사기준일(1.1)이 지난후에 분할
또는 합병된 토지의 지가는 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조에
정한 바에 따라 당해업무 소관기관이 직접산정하여야 할 것임. (지이
58307-377, ’93. 9. 9)
6.
대상토지의 지가상승률이
주변토지의 지가상승률과 상이시 개별공시지가의 적정성 여부
【질의요지】
가. 개별토지가격결정시 대상토지
지가상승률이 주변 토지의 지가상승률에 비해 과다하게 결정되었다고
하여 개별공시지가가 잘못 결정되었다고 할 수 있는지
나. 주변 토지의 지가상승률에 비해 대상 개별토지가격이
잘못 결정되었다고 하면 표준지공시지가 수정이 선행된후 개별공시지가가
수정 되어야 하는지(질의자 : 서울특별시 용산구)
【회신내용】
질의 “가”항에 대하여
:
개별토지가격은 개별공시지가조사요령과 개별토지가격합동조사
지침에 의한 방법과 절차를 준수하여 지가를 결정하였다면 당해 개별토지의
가격이 단순히 주변지가 상승률에 비해 과다하게 결정되었다는 사유만으로는
지가결정이 잘못되었다고는 할 수 없을 것이며,
질의 “나”항에 대하여 :
개별토지가격은
개별토지와 표준지와의 토지특성등을 비교하여 표준지 공시지가를 기준으로
가격을 산정하고 있으나, 최종적인 지가결정은 시?군?구 지방토지평가위원회에서
표준지 및 인근지가와의 균형여부등 지가산정의 적정여부를 종합적으로
검토후 시장?군수?구청장이 결정하는 것으로써 개별토지가격의 정정을
위해 표준지공시지가 수정이 시행되는 것은 아님.(지이 58323-527, ’94.
7. 11)
7.
지가관련, 이의신청등에
사용시 개별토지의 토지특성조사표를 열람 또는 복사 가능여부
【질의요지】
토지소유자가 개별공시지가와
관련하여 이의신청 및 심사청구에 사용하고자 할 때 개별토지의 토지특성조사표를
열람 또는 복사가 가능한지(질의자 : 민원인)
【회신내용】
개별토지의 토지특성조사표는
개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령) 제13조제2항 및 개별토지가격합동조사에
따른 세부지침(1991. 4. 2. 지이 30221-8931)에 행정목적이외에 사용되지
않도록 규정하고 있는바, 사무관리규정(대통령령) 제33조에 의거 토지특성조사표의
열람 및 복사가 불가함. (지이 58323-135, ’95. 8. 9)
8.
개별공시지가 적용기준일
【질의요지】
가. 개별공시지가 기준일은 언제이며,
나. 매년 6월 30일경 결정?공고하면 1월 1일부터
6월 29일까지는 전년도 공시지가를 기준으로 하는 것인지. (질의자 :
민원인)
【회신내용】
질의 “가”항에 대하여
:
개별공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 결정?공고하고
있는바, 공고기준일 현재의 개별공시지가를 조사?결정하기 위해서는
상당기간이 소요되므로 부득이 매년 5～6년월경에 공고하고 있는 것임.
질의 “나”항에 대하여 :
개별공시지가는
양도소득세등 각종 국세 및 부담금의 부과기준으로 활용하기 위하여
조사?결정하고 있으므로 관계행정기관이 개별공시지가를 적용함에 있어서는
각 개별법령에서 규정하는 바에 따라 적용방법과 적용기준일 등을 결정,
판단할 사항임. (지이 58323-189, ’95. 10. 25)
9.
토지대장에 지가기재시
수수료 징수 가능여부
【질의요지】
가. 각시, 군에서 직권으로 조례를
개정하여 토지대장에 지가기재를 않고 시에서도 개별공시지가 확인서
발급 및 수수료 징수가능 여부
나. 토지대장에 지가기재시 개별공시지가 확인서에
준하는 수수료 징수가능 여부(질의자 : 강원도 강릉시)
【회신내용】
질의 “가”항에 대하여
:
개별공시자가 확인서 발급은 지가공시및토지등의평가에관한법률시행규칙
제4조의5에 의거 시장?군수?구청장이 발급하여야 하나, 민원인의 편의제공
및 민원사무 간소화 측면에서 운영하여야 할 것이며, 동 확인서 발급에
관한 세부적인 사항은 각 시?도 별로 동일하게 이루어지는 것이 바람직하므로
도지사가 시장.군수.구청장의 의견을 들어 종합적으로 검토.추진하는
것이 좋을 것임.
질의 “나”항에 대하여 :
토지대장에
지가기재시 수수료 징수에 관한 사항은 지적법령이 정하는 바에 따라야
할 것임. (지이 58323-179, ’96. 9. 4)
10. 개별공시지가확인서 발급기관등
【질의요지】
가. 개별공시지가확인서를 동사무소에서
발급이 안되는건지
나. 열람시에 수수료등이 있는지 여부
다. 전화로도 열람이 가능한지 여부(질의자 : 민원인)
【회신내용】
가. 지가공시 및 토지등의평가에관한법률시행규칙
제4조의 6의 규정에 따르면 개별공시지가확인서는 당해 시장.군수.구청장에게
신청하고 수수료에 관한 사항은 시.군.구 조례로 정하도록 하고 있으며,
나. 지가에 대한 전화열람은 당해연도의 개별공시지가의
결정?공시에 앞서 지가열람기간을 설정하고 있어 그 기간내의 열람지가에
한하여 가능할 것이며, 결정?공시된 지가의 열람이 필요할 경우에는
개별공시지가확인서를 발급받는등 서면(팩시밀리 포함)을 통하여 확인할
수 있을 것임. (지이 58323-228, ’96. 10. 31)
11.
표준지 공시지가 조사.평가한
감정평가사를 달리하는 경우 검증의뢰 및 검증수수료 지급은
【질의요지】
개별공시지가 검증기간전이나
검증기간중에 표준지 공시지가를 조사?평가한 감정평가사가 소속법인
등을 달리하는 경우 검증의뢰 및 검증수수료의 지급은. (질의자 : 대구광역시
달서구)
【회신내용】
개별공시지가의검증업무처리지침(건설교통부
훈령 제155호, ‘96. 11. 2) 제4조의 규정에 의하여 시.군.구의 표준지
공시지가를 조사.평가한 감정평가업자를 지정하도록 한 것은 표준지
조사.평가시 당해지역에 대한 표준지의 선정, 가격형성요인 등의 분석에
직접 참여한 감정평가사로 하여금 개별공시지가 검증업무를 실시하도록
하여 개별공시지가의 적정성을 도모하기 위한 것으로 표준지 공시지가를
조사.평가한 감정평가사가 검증기간전이나 검증기간중에 감정평가법인
또는 감정평가사합동사무소로 소속을 달리하는 경우에도 당해 시.군.구의
표준지 공시지가를 조사.평가한 감정평가사가 검증을 실시하여야 하고,
검증수수료의 지급등 행정적인 사항에 대하여도 실제 검증업무에 참여하는
감정평가사가 소속된 법인등을 통하여 이루어져야 함 (지제 58323-40,
‘98. 3. 30)
12. 개별공시지가 조사요령 복제제공 여부
【질의요지】
‘93년도 개별공시지가
조사요령 전문의 복제물 제공여부는 (질의자 : 민원인)
【회신내용】
지가공시및토지등의평가에관한법률시행령
제12조의3 제2항에 의하여 개별공시지가의 조사?산정지침을 정하여 시행하고
있는바 ‘97년도 개별공시지가 조사와 관련된 지침은 181페이지의 책자로
되어 있어 제공은 곤란하며 건설교통부 및 시?도 또는 시.군.구등에서
열람 가능 (지제 58323-193, ‘98. 5. 28) |
