토지거래계약 허가업무에 대하여 예제지역 문답으로 알아보기
(예제지역 : 경남 고성군 해군교육사령부 유치예정지역 중심, 2005년도)

(문)토지거래계약허가구역 지정지역은?
-고성군 마암면 두호, 삼락, 보전, 화산, 도전리 (5개리 전체지역 21.974㎢)

(문)이번 허가제의 정확한 시행시기는?
-경상님도 도시계획심의회 심의, 의결를 거쳤으며, 2005년 4월 21일 공고를 하여 공고일 5일 이후부터 시행되며, 허가구역 지정기간은 2005년 4월 26일부터 2008년 4월 25일 까지 3년간 임.

(문)허가를 받아야 할 면적은?
-농지 500㎡, 임야 1000㎡, 그 외 250㎡를 초과하는 면적의 토지는 반드시 허가를 받아야 함.

(문)토지거래시 허가를 받아야 하는 경우 및 허가절차는?
-허가구역으로 지정된 지역 내에서 일정면적을 초과하는 토지의 소유권 및 지상권의 유상거래시 사전에 고성군 종합민원실(토지평가담당)에 비치된 토지거래계약 허가신청서를 작성한 후 토지이용계획서, 토지등기부등본을 첨부해 시군구 민원실에 허가신청을 한다. 관할 시군구에서는 이를 검토해 15일 이내에 허가여부를 통보하게 되고, 이후 등기신청시 허가증을 첨부해야 함.

(문)아직 해군교육사령부 유치가 구체적으러 결정이 되지 않은 상황에서 지나치게 이르게 허가구역을 지정한 것은 아닌가?
-원칙적으로 토지거래계약허가구역은 투기행위를 원천적으로 방지하기 위해 지가급등, 투기발생시 또는 그러한 우려가 있는 경우에도 사전에 지정이 가능하다. 아직 이전이 확정이 되지는 않았으나 이전에 대한 기대심리가 매우 높고, `토지거래동향 감시결과  35%~90%까지 지가가 상승하는 지역이 있으며, 이러한 상승세가 인근지역으로 확산될 우려가 높아 부득이하게 허가구역을 지정하게 된 것임.

(문)토지거래계약 허가구역 지정·시행일 이전에 토지거래계약을 체결했으나 아직 등기하지 않은 경우 허가를 받아야 하는가?
-토지거래계약 허가제는 원칙적으로 시행일 이후에 체결되는 계약에 대해서만 적용되므로 시행일 이전에 계약을 체결한 경우에는 별도의 허가를 받을 필요가 없으나 계약일자를 소급해 허위로 기재하는 경우가 있을 수 있으므로 계약서 검인, 공증, 등기신청일 등을 통해 시행일 이전에 계약이 이루어졌다는 사실을 증명하면 됨.

(문) 고성군에 거주하지 않는 비농업인이 허가를 받을 수 있는 조건은?
- 고성군에 거주하지 않는 비농업인은 세대원 전원이 고성군에 주소를 이전하여 6개월 이상 실제 거주를 하면 허가를 받을 수 있음.

(문)고성군에 거주하지 않는 농업인이 허가를 받을 수 있는 조건은?
- 외지에 거주하는 농업인은 해당토지로부터 통작거리 20㎞이내에 주소를 두고 있으면 허가가 가능함.

(문)농민이 아닌 경우에도 주말농장을 영위하기 위해 1000㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있도록 농지법이 개정되었는데 이 경우에도 농지거래시 허가를 받아야 하는가?
-비도시지역에서는 500㎡ 이상의 농지거래는 허가대상 이므로 허가를 받아야 하며, 주말농장, 제험농장, 휴경을 위한 농지매입은 불가능함.

(문)허가구역의 대지를 구입할 수 있는 조건은?
-고성군과 고성군인접시군에 주소를 가지고 있는 무주택 세대가 해당 대지에 실제 거주 하는 경우 허가가 가능함.

(문)토지거래계약 허가가 필요없는 경우는?
-대가성이 없는 상속.증여, 허가대상면적 미만의 토지거래등 은 허가를 받을 필요가 없음.

(문)허가가 필요한 면적인 한 필지의 토지를 허가대상면적미만으로 분할해 매매하는 경우에도 허가를 받아야 하는가?
-허가를 회피하기 위해 허가대상면적 미만의 소규모 토지로 분할해 매매하는 경우가 있을 수 있으나, 이 경우에도 분할전 토지가 허가대상에 포함된다면 분할토지의 최초 거래에 한해 허가를 받아야 한다. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우에도 마찬가지임.

(문)허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 경우 계약의 효과와 벌칙은?
-허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의해 효력을 발생하지 아니한다. 허가를 받지 아니하고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 상당하는 벌금에 처하며, 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 아니한 경우에도 500만원 이하의 과태료에 처함.

☞ 토지거래허가 법령

☞ 토지거래허가 서식

☞ 사후관리 지침