[지목변경]

5-7. 도시계획법에 의한 개발제한구역안에 있는 토지의 지목변경

【질의요지】

도시계획법 제21조의 규정에 의한 개발제한구역내에서 지적공부상 1필지 면적 전체를 대지면적으로 하여 건축물을 준공한 경우 지목변경처리에 다음과 같은 설이 있어 질의(경상남도지사).

(갑설)

도시계획법시행규칙 제4조제3호에 의거 형질변경면적은 건축바닥면적의 2배이내로 규정하였으므로 바닥면적의 2배이내 범위로 분할 후 지목변경을 하여야 한다는 의견.

(을설)

건축설계시 대지면적 전체를 기준으로 건폐율·용적율등이 결정되었으며 건축바닥 면적을 제외한 여타 면적은 정원, 마당, 물치장등 건축물을 위한 대지로 사용되는 것으로 보아야 하므로 대지의 일부만이 형질변경된 경우라도 건축준공필증상 대지면적 전체를 지목변경하여야 한다는 의견.

(병설)

“갑설”에 따를 경우 건축물허가 준공시 정한 건폐율·용적율 등의 준공 내용과 상이할 뿐 아니라 지적사무처리지침 제33조 규정에 의한 분할의 대상에서 타당성이 인정되지 않을뿐 더러 건축면적이 66㎡미만의 경우는 도시계획법시행규칙 제4조제4호의 규정에 의거 분할이 불가하여 지목변경 등 지적정리가 불가하며, “을설”에 따를 경우에는 사실상 대지 구성과 이용에 필요치않은 토지가 대지로 지목변경되는 불합리한 현상이 초래될 수 있으므로 기준공 처리된 건축물은

“을설”에 의하여 처리하되, 근본적인 해결방법으로는 건축허가시 관계규정에 적합한 대지면적의 적정범위를 미리 판단하여 토지의 분할이 필요할 경우는 사전 분할하거나 분할의 범위를 정하여 분할된 개념의 대지면적을 기준으로 허가하고 건축준공 후 준공필증상 대지면적으로 지목변경하여야 한다는 의견.

<경상북도지사 의견>

“병설”이 타당하다고 사료됨.

【회신내용】

기 준공된 토지를 지목변경할 경우에는 실제 대지로 사용하는 면적을 관계법에 저촉되지 않게 객관적으로 소관청장이 판단하여 분할처리할 것이며, 앞으로 발생하는 건축에 대하여는“병설”에 의하여 처리함이 타당하다고 사료됨(지적1269.1-11527, '82. 9. 6).

≪관계법령≫

● 도시계획법

제21조(개발제한구역의 지정) ①건설부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 또는 국방부장관의 요청에 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 때에는 도시개발을 제한할 구역(이하"개발제한구역"이라 한다)의 지정을 도시계획으로 결정할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 지정된 개발제한구역안에서는 그 구역지정의 목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지면적의 분할 또는 도시계획사업의 시행을 할 수 없다. 다만, 개발제한구역 지정당시 이미 관계법령의 규정에 의하여 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토지의 형질 변경에 관하여 허가를 받아(관계법령에 의하여 허가를 받을 필요가 없는 경우를 포함한다.)공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 계속 시행할 수 있다.

③제2항의 규정에 의하여 제한될 행위의 범위 기타 개발제한에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 범위안에서 건설부령으로 정한다.

● 도시계획법시행령

제20조(개발제한구역안에서의 행위제한) ①법 제21조제3항의 규정에 의하여 시장 또는 군수는 개발제한구역안에서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 이를 허가할 수 있다. 다만, 건설부령이 정하는 경미한 행위에 대하여는 시장 또는 군수에게 신고하여 이를 행할 수 있다.

1. 다음에 해당하는 건축물의 건축과 공작물의 설치로서 개발제한구역의 지정목적에 지장이 없다고 인정되는 것.

   가. 공익상 필요한 건축물의 건축과 공작물의 설치
   나. 그 용도로 보아 인구밀집지역안에 둠이 부적당하고 개발제한구역안에 둠이 적당하다고 인정되는 건축물의 건축과 공작물의 설치
   다. 농림수산업등 개발제한구역의 지정목적에 지장이 없는 사업의 관리에 필요 하다고 인정되는 건축물의 건축
   라. 개발제한구역의 지정당시 이미 있던 주택용 건축물의 증축·개축 또는 재축
   마. 비주택용 건축물과 공작물의 개축 또는 재축

2. 토지의 형질변경으로서 다량의 토속채취, 임목의 벌채를 수반하지 아니하거나 개발제한구역의 지정목적에 지장이 없다고 인정되는 것.

3. 토지의 분할로서 건축물의 신축 또는 증축등의 행위가 수반되지 아니하거나 개발제한구역의 지정목적에 지장이 없다고 인정되는 것.

②제1항에 의한 건축물 및 공작물의 종류·규모와 건축물의 최소 대지면적, 건축면적의 대지면적에 대한 비율, 건축면적의 토지형질변경면적에 대한 비율 및 토지분할의 기준은 건설부령으로 정한다.

 ● 도시계획법시행규칙

제4조(건축물의 최소대지면적등) 시행령 제20조제2항의 규정에 의한 개발제한 구역안에서의 건축물의 최소대지면적, 건축면적의 대지면적에 대한 비율 및 건축면적의 토지형질변경 면적에 대한 비율은 다음 각호와 같다.

1. 건축물의 최소대지면적은 132제곱미터. 다만, 기존건축물을 개축하거나 재축하는 경우에는 90제곱미터로 한다.

2. 건축면적의 대지면적에 대한 비율은 100분의 60, 건축면적의 대지면적에 대한 비율은 300%이내

3. 토지형질변경면적의 건축바닥면적에 대한 비율은 2배이내. 다만, 다른 법령에 건축물과 관련하여 따로 토지형질변경을 수반하는 시설을 설치할 것을 규정한 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 토지의 분할은 기존건축물의 증축 또는 개축과 기존주택의 분할을 위한 것이 아닌 경우로서 제1호의 규정에 의한 최소대지면적이하로의 분할이 아닐 것. 다만, 도로의 설치등 공익사업의 시행을 위한 경우에는 그러하지 아니하다.