[지목변경]

5-1. 자연녹지지역내 토지의 지목변경 및 등록전환(1)

【질의요지】  

건축법 제39조에 의하면 자연녹지내의 건폐율은 대지면적의 2/10를 초과할 수 없고, 동법시행령 제158조의3 및 제159조제1항제4호에 의하면 토지 형질변경은 대지면적의 4/10를 초과할 수 없으며,대지 면적의 최소한도는 600㎡로 규정하고 있는 바, 1필지면적이 13,223㎡(4,000평)인 임야를 대지면적으로 2,645㎡(800평)의 건축허가를 득하여 형질 변경은 대지면적의 4/10인 5,290㎡(1,600평)만 시행하고 나머지 7,933㎡(2,400평)의 토지는 실지가 수목이 우거진 임야상태로 잔존하고 있을 경우,지적법시행령 제17조·동법시행규칙 제16조 및 지적사무처리지침 제32조에 불구하고 주택471-6920('79. 5. 2)호의 내무부장관 질의회시에 의거 대지면적전체(13,223㎡)를 등록전환(전환후 지목 : 대)하여야 한다고 판단되는 바, 귀견(충청남도지사).

※ 형질변경 면적 5,290㎡만 분할하여 등록전환할 경우 건폐율에 저촉되어 처리가 불가함.

【회신내용】   

귀견과 같이 처리함이 타당하다고 사료됨. 다만, 일단의 주택용지조성목적 으로 허가한 사항에 대하여는 차후 분할 및 지목변경으로 인하여 허가목적에 위배되지 않도록 각별 유의하여 처리하기 바람(지적1269.1-14631 '81. 9. 29).

≪관계법령≫

● 건축법

제39조(건폐율) ①건축면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 건축면적의 합계로 한다)의 대지면적에 대한 비율(이하"건폐율"이라 한다)은 다음 각호의 비율을 초과하여서는 아니된다.

1. 녹지지역·자연녹지지역·생산녹지지역에 있어서는 10분의2
2. 주거전용지역에 있어서는 10분의5
3. 주거지역·공업지역·준공업지역·전용공업지역과 지역의 지정이 없는 지역에 있어서는 10분의6
4. 상업지역과 준주거지역에 있어서는 10분의7
5. 삭제

제39조의2(대지면적의 최소한도) ①건축물의 대지면적은 대통령령으로 정하는 규모 이상이어야 한다.

②건축물이 있는 대지는 제1항·제27조·제39조·제40조·제41조 및 제41조의2의 규정에 의한 기준에 미달되게 분할될 수 없다.

● 건축법시행령

제158조의3(대지내의 형질변경) 생산녹지지역 및 자연녹지지역내의 토지의 형질 변경면적은 대지면적의 10분의 4를 초과할 수 없다. 다만, 별표8 제2항 내지 제12항, 별표9 제1항 및 제2항에 게기한 건축물의 경우에는 형질변경면적을 대지면적의 10분의 6(학교·교정시설 및 군사시설을 건축하는 경우에는 대지면적 전부)까지로 할 수 있다.

제159조(대지면적의 최소한도) ①법 제39조의2의 규정에 의하여 건축물의 대지면적의 최소한도는 다음 각호의 정하는 바에 의한다.

1. 주거전용지역·준공업지역·상업지역·생산녹지지역 : 200평방미터(건설부장관이 지정하는 인구 10만이하의 도시 및 읍·면의 도시계획구역내에서는 150평방미터) 다만, 상업지역으로서 폭 20미터 이상의 도로에 6미터 이상 접한대지는 330평방미터(건설부장관이 지정하는 인구 10만 이하의 도시 및 읍·면의 도시계획구역내에서는 200평방미터)

2. 주거지역·준주거지역 : 90평방미터

3. 전용공업지역·공업지역 : 330평방미터(건설부장관이 지정하는 인구 10만 이하의 도시 및 읍·면의 도시계획구역내에서는 200평방미터)

4. 자연녹지지역 : 600평방미터

● 지적법시행령

제17조(지적정리의 시기) ①토지의 이동에 따르는 지적정리는 이동사유가 완성되기 이전에는 할 수 없다.

②제1항의 이동사유가 형질변경을 수반하는 경우에는 형질변경의 원인이 되는 공사 등이 완료된 때에 그 사유가 완성된 것으로 본다.

● 건축법시행규칙

제16조(등록전환사유에 관한 증빙서류) 영 제13조의 규정에서 "등록전환사유에관한 증빙서류"라 함은 형질변경으로 인한 경우에는 형질변경행위가 완료되었음을 증명하는 서류를 말한다.

● 지적사무처리지침

제32조(등록전환 신청) ①법 제16조 영 제13조 및 규칙 제16조의 규정에 의거

등록전환 신청서를 접수하였을 때에는 다음 사항을 조사하여 처리여부를 결정

한 후 결의서를 작성하여야 한다.

1. 등록전환할 토지의 대상은 다음과 같다.

가. 토지의 이동상황이 임야대장에 등록할 지목 이외의 토지로 된 때

나. 임야대장 및 임야도에 등록된 토지가 같은 지목으로 등록전환할 경우는 다음 각 조건에 부합하여야 한다.

(1) 해당 토지가 토지대장 및 지적도에 등록된 토지로 위요되어 있을 것

(2) 과거에 임야대장 및 임야도에 동일필지로 구성하고 있던 토지가 잠식하여 등록전환되고 임야대장 및 임야도에 소규모의 면적으로 산재되어 잔류하고 있을 것

(3) 비탈지등과 같이 직접적인 이용가치가 없고 토지의 활용을 위한 형질변경이 곤란할 뿐만 아니라 임야도의 관리상 존치 실익이 없으며, 경계의 정확도를 해칠 만큼 동일 임야도 내의 대부분의 토지가 등록 전환으로 말소되었을 것

2. 등록전환사유에 관한 증빙서류는 다음 각호와 같다.

가. 형질변경 행위가 완료되었음을 증빙하는 서류

(1) 토지의 형질이나 실질을 변경하기 위한 인·허가를 받아 공사를 완료 하였

다는 준공서, 증명서, 공문서등

(2) 건축준공필증 또는 가옥과세대장 등본

나. 제1항 제1호 "나"의 경우에는 소관청이 등록전환이 필요하다는 증명서, 공문서

②등록전환할 토지의 지번, 지목, 경계 또는 좌표 및 면적은 다음 각호에 의하여

정한다.

1. 등록전환할 일단의 토지의 소유자가 같고 동일한 목적으로 형질이 변경된 때에는

1필지로 등록전환한 후 지목별로 분할한다.

2. 등록전환 측량결과 임야대장상의 면적과 토지대장상 면적의 교차가 영 제43조의 교차한계 이내일 때에는 오류가 없는 것으로 본다. 이 경우 교차를 초과할 때에는

임야대장 등록지의 면적을 정정한 후 처리하여야 한다.

③측량원도의 작성은 다음에 의한다.

1. 등록전환으로 인한 당해 임야측량원도는 등록전환 측량원도에 함께 작성한다.

2. 등록전환하는 임야도상의 면적측정은 지적도 축척으로 측정한 성과에 의하여

환산하여서는 아니된다.