건설교통부예규   제 22 호(2004.7)

토지거래허가를 받은 토지의 사후 이용관리 지침
 

Ⅰ. 총    칙

1. 목  적

 ○ 이 지침은 국토의계획및이용에관한법률(이하 “법”이라 한다) 제118조의 규정에 의하여 토지거래
     허가를 받은 토지에 대한 사후이용실태조사의 업무처리기준을 정함으로써 토지거래허가제의
     실효성을 제고하고 사후 관리업무를 효율적으로 처리함을 목적으로 한다.

2. 업무처리기관

 ○ 토지거래 허가구역을 포함하는 지역의 시장·군수·구청장

3. 업무처리단계 및 처리내용

Ⅱ. 이용실태 조사

1. 조사대상

  ○ 시·군·구별로 토지거래계약 허가구역의 지정 후에 허가를 받아 거래한 모든 토지를 대상으로 조사
      하되, 아래의 기준에 의한다.

   - 지정기간 만료 후 계속하여 재지정 된 경우에는 최초 지정 후 허가받은 토지를 모두 포함한다.

   - 과거에 조사한 사실이 없는 토지를 우선 대상으로 한다.

   - 당해 토지의 개발 및 이용계획서에 착수일을 따로이 정한 경우에는 착수일이 도래한 토지를
      대상으로 한다.

2. 조사시기

 가. 조사기준 : 8월 1일

 나. 조사내용 : 전년 8월 1일 ～ 당년 7월 31일(1년간) 중 이용실태

 다. 조사기간 : 매년 8월 1일 ～ 10월 31일(3개월간)

 라. 수시조사

  ○ 시장·군수·구청장은 농업 또는 임업경영용 토지의 경우에 작물의 특성 등을 고려하여 필요하다고
      인정되는 토지에 대하여는 조사시기를 달리 할 수 있으며, 조사결과 조치사항은 즉시 처리하되 그
      절차는 정기조사와 같다.

  ○ 시장·군수·구청장은 법 제124조제2항의 규정에 따라 필요하다고 인정되는 경우에는 그 대상을
      정하여 정기 조사 외에 추가조사를 하여야 한다.

3. 조사방법

 가. 토지이용실태 관리카드 등의 준비

  ○ 시장·군수·구청장은 토지거래계약 허가시에 허가받은 토지별로 사후이용실태 관리를 위한 카드
      (별지 제1호 서식 “토지이용실태 조사부”)를 작성하여 이용목적별(농업용·임업용·개발사업용·자기
      주거용 등)로 관리한다.

   - 현장조사시에는 “토지이용실태 현장조사서”(별지 제2호 서식)를 이용하여 이용실태에 대한
      조사결과를 기록하고, 허가받은 토지별 “토지이용실태 조사부”에 첨부하여 기록을 유지한다.

 나. 조사계획의 수립

  ○ 시장·군수·구청장은 토지거래허가를 받은 토지의 개발·이용실태를 정기조사하기 위한 조사계획을
      수립한다.

   - 조사계획에는 “토지이용실태 조사반 구성계획”(별지 제3호 서식)이 포함되어야 하며, 조사반에는
      민간 전문가나 시민단체 등이 참여하도록 할 수 있다.

  ○ 소요인력 및 예산의 확보

   - 시장·군수·구청장은 실태조사를 차질 없이 실시하기 위하여 조사인력 및 조사업무추진비를 사전에
      확보 하여야 한다.(토지거래업무처리규정 제20조의3제5항)

   - 농지 및 임야의 경우에는 농업경영계획 및 산림경영계획의 이행실태를 조사하기 위해서 농지 및
      산림 관련 부서의 인력을 지원 받는 등 조사업무의 전문성과 효율성을 제고하여야 한다.

 다. 조사방법

  (1) 실태조사의 방법

   ○ 실태조사는 현장조사를 원칙으로 하며 토지거래 허가시에 제출한 토지이용계획을 기준으로 판단
       하되, 사업의 목적인 경우에는 사업자등록증, 납세실적 등 이용목적의 이행과 관련한 증빙자료를
       참조하여 조사한다.

   ○ 토지를 이용계획대로 이용하지 않아 과태료 부과 등의 대상이 된 토지의 경우에는 정기조사 외에
       수시 조사를 실시하여야 한다.

  (2) 용도별 조사방법

   ○ 농  지

    - 주민등록 등 거주요건 자료와 농지부서에서 매년 실시하는 실태조사 결과를 제공받아 이용목적
       위반 여부를 1차 심사하고, 실제 농업경영계획을 이행하지 아니하고 있다고 판단되는 취득자의
       토지를 현장조사 한다.

    - “농업경영에이용하지않는농지등의처분관련업무처리요령”(농림부예규 제219호)에서 정한 방법에
        따라 조사하되, 농업경영계획서를 기준으로 판단한다.

   ○ 임  야

    - 주민등록 등 거주요건 자료(타 시·군 자료 포함)와 산림부서의 의견에 따라 이용목적 위반여부를
       1차 심사 하고,  실제 산림경영계획을 이행하지 아니한다고 판단되는 취득자의 토지를
       현장조사 한다.

   ○ 개발사업용 토지(복지·편익시설용지 포함)

    - 개발사업 허가부서의 의견(허가내용 이행여부 등)에 따라 이용목적 위반여부를 1차 심사하고,
       사업의 허가를 받은 자가 달라진 경우(토지거래허가 관련 절차를 정당하게 이행한 경우는 제외)
       등 취득자가 이용 목적을 이행하지 아니한다고 판단되는 토지를 현장조사 한다.

   ○ 자기주거용 토지

    - 주민등록의 확인 등으로 실제 거주 여부를 조사하되, 시행규칙 제23조제1호가목(1)의 세대원을
       포함한 세대주의 거주요건 예외사항을 적용하여 판단한다.

   ○ 기타 용지

    - 각각 토지의 이용목적과 특성에 따라 합리적인 방법으로 조사한다.

  (3) 증거자료의 확보에 관한 사항

   ○ 이용목적의 위반 여부를 검토하고 과태료 부과 등 사후조치의 증거자료에 활용하기 위하여 필요한
       경우에는 이용현황을 촬영한 사진기록을 확보한다.

    - 이 경우 매년 이용현황을 파악하여야 하는 농지 등에 대하여는 매년 이용현황사진을 촬영하여 기록
       하고, 구조물 등 이용현황의 변동이 없는 주거용, 개발사업용 토지 등에 대하여는 최초 조사시에만
       촬영 기록하고 이후 조사시에는 촬영을 생략할 수 있다.

   ○ 자경(영) 및 실제 거주 여부 등을 증명하기 위하여 필요한 경우에는 통장 또는 이장 등이 확인하는
       확인서를 확보한다.

  (4) 농업 또는 임업경영용 토지의 공동경영에 대한 조사

   ○ 농업 또는 임업경영용 토지를 공유지분 등으로 취득하여 공동경영하는 방식으로 허가받은 토지에
       대하여는  별도관리를 하여야 하며, 공동경영방식이 이행되고 있는지에 대하여는 각 공동경영자
       들의 거주요건 등을 고려하여 자경 여부를 확인하고 필요한 경우 농지법 제52조제2항의 규정에
       의한 증명을 요구할 수 있다.

  (5) 대체토지의 이용목적 이행 여부

   ○ 시행령 제119조제2항제1호의 규정에 따라 대체 취득한 토지의 이용이 당초 대체된 토지의
       이용목적과 상이한 경우에는 토지의 이용목적의 이행에 부적합한 것으로 본다.

4. 조사사항

 가. 농  지

   ① 농지의 미이용 방치, 휴경(정부시책에 따른 휴경 포함) 여부

   ② 농지의 임대·위탁영농 여부

     - 농지의 자경 여부의 심사기준은 농지법 제2조제5호의 기준에 의하며,
        필요한 경우 동법 제52조제2항의 규정에 의한 증명에 의할 수 있다.

   ③ 주말·체험영농 등으로 전용 여부

   ④ 시설영농 목적으로 농지를 취득한 자의 시설 설치 여부(농지법시행령 제10조제5호)

   ⑤ 주민등록 전입자의 실제 거주 여부

   ⑥ 공동경영의 목적으로 공동 또는 공유지분으로 취득한 농지의 경우에 공유자 각각이 실질적으로
       공동 경작에 참여하고 있는지 여부

   ⑦ 토지의 형질변경이 수반되는 농업경영계획의 변경이 관련부서간 협의를 거치는 등 정당한 절차를
       거쳤는지 여부

     - 정당한 절차를 거치지 아니한 경우로서, 지가의 상승을 주목적으로 하는 경우에는 이용목적의
        이행에 부적합한 것으로 본다.

   ⑧ 기타 농업경영계획서 기재사항의 이행

 나. 임  야

   ① 임야의 자영 여부

   ② 주민등록 전입자의 실제 거주 여부

   ③ 공동경영의 목적으로 공동 또는 공유지분으로 취득한 임야의 경우에 공유자 각각이 실질적으로
       공동 경작에 참여하고 있는지 여부

   ④ 기타 산림경영계획서 기재사항의 이행

 다. 개발사업용 토지(복지·편익시설용지 포함)

   ① 개발사업용 토지의 미이용 여부

   ② 건축물 등이 있는 토지의 경우에 허가받은 용도와 다르게 사용하는지 여부

   ③ 기타 당해 토지의 토지이용계획서의 이행

 라. 자기주거용 토지

   ① 실제 거주 여부

   ② 주거용 건물의 건축 여부

   ③ 기존 주택의 처분계획 등을 소명한 경우에는 그 계획의 이행 여부

   ④ 기타 당해 토지의 토지이용계획서의 이행

 마. 기타 용도용 토지

   ① 당해 토지의 토지이용계획서의 이행

Ⅲ. 의무 미이행자에 대한 사후조치

1. 법 제141조제6호(벌칙)와 144조제2항제2호(과태료)의 적용예

 ○ 법 제141조 적용의 검토대상 위반행위

   - 2회 이상 상습적이고 고의적으로 토지이용의무를 위반한 자

   - 허가 받은 토지를 이용목적대로 이행하지 않고 분할하여 2회 이상 검인받아 증여하는 경우로서 토지
      이용의무 위반의 고의성이 인정되는 경우

   - 자기가 직접 이용하는 목적으로 허가받은 토지(농지 및 임야)를 임대하거나 위탁경영하는 경우
      (농지법 등  관련법의 벌칙규정과는 별도로 적용)

   - 토지취득 적격자의 명의를 빌어 토지를 취득하는 경우
      (부동산실권리자명의등기에관한법률등 관련법의 벌칙규정과는 별도로 적용)

   - 기타 이용의무의 위반사실이 중대하거나 허가신청시에 토지이용계획서를 허위로 작성·제출하여
      허가를 받은 사실이 객관적으로 명백한 경우

 ○ 법 제144조 적용의 검토대상 위반행위

   - 토지를 이용하나 허가받은 목적과 다르게 이용하는 경우

   - 정당한 사유 없이 토지를 방치하는 등 이용목적의 이행 착수를 지연하는 경우

   - 기타 토지의 이용목적을 이행하지 아니한 경우

2. 의무이행의 촉구

 ○ 이용목적 위반자에 대하여는 당초 이용목적에 따라 즉시 이용목적을 이행하도록 촉구하되, 불가피한
     경우에는 이용목적에 따라 합리적으로 이행시기를 정할 수 있다.

   ※ 이용목적 위반으로 과태료를 납부한 자 중 불가피한 경우에는 6월 이내의 기간을 정하여 이용
       목적을 이행 하도록 한다.(토지거래업무처리규정 제15조의2)

 Ⅳ. 이용실태조사 및 사후처리 결과보고 등

1. 결과 보고

 ○ 시장·군수·구청장은 규칙 제29조 및 제36조제2항의 규정에 의하여 토지의 개발 및 이용 등의 실태를
     조사하고 그 결과를 매년 12월10일까지 시·도지사에게 제출하여야 한다.(별지 제4호 서식)

  - 정기 조사 외에 수시·특별 조사한 내용을 별도로 포함한다.

 ○ 시·도지사는 시장·군수·구청장이 제출한 내용을 종합하여 매년 12월20일까지 건설교통부장관에게
     제출 하여야 한다.

2. 기록 관리

 ○ 시장·군수·구청장은 조사 및 처리결과를 반영하여 “토지이용실태 조사부 및 현장조사서”의 기록을
     관리 하여야 한다.

[별지 제1호 서식]

[별지 제2호 서식]

[별지 제3호 서식]

[별지 제4호 서식]